土地估價實務:城市土地價格形成過程及形成機制
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、我國城市土地價格形成過程
我國城市土地價格是伴隨著經濟體制改革逐步形成的。其形成過程大致可分為三個階段：
第一階段1949-1954年，城市土地價格逐漸消失。新中國成立后，國家沒收國民黨政府、大地主.官僚買辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營企業、政府部門、公共團體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國家交納地租或使用費的，所以這一時期，城市土地價格是存在的。1954年2月24日，當的的政務院下發文件，規定國營企業、機關、部隊和學校等經政府批準占用土地，不再向政府繳納地租或使用費。此后，城市土地價格已不復存在。在這一文件中，我們還可以看出地價消失的深層次原因在這一時期，高度集中的計劃體制已經建立，國家對企業和事業單位實行統收統支，收取地租或使用費，并不能真正增加國家收入，反而會提高企業生產成本，擴大國家預算，并將增加不必要的事務手續。
第二階段1954-1979年，城市土地無價使用。大約到1956牢，城市土地通過沒收大地主、官僚資本的土地和對資本主義工商企業的改造，實際上成為國有土地，并已基本上無償分配完畢。此后，每當新的使用者向國家申請使用土地時，國家只能征用農民的土地;或者征用城鎮原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無論是征用農民的土地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補償。補償費按照國家規定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價的，不是人們通常所說的是無償的，但征地費不是城市土地的價格。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價使用。進一步分析可以看出，征地費雖然是由用地單位支付的，但在當時統收統支的資金計劃管理制度下，用地單位的建設投資全部由財政撥款，征地費負擔最終要落到財政上。正是由于政府與企事業單位之間的“父子關系”，形成了這種費用負擔的傳導機制，征地費的高低并不構成對用地單位的實際經濟約束。因此，國家長期以來，一直壓低征地費用，以此保證工業化和城市化的進程，也說明了城市土地價格在這一階段沒有存在的必要。
第三階段自1980年以來，城市土地價格逐步形成。對外開放政策引來了外國企業，外國企業使用中國的土地當然不能等同于中國企業使用中國土地。中國城市土地使用制度改革最初就是從1980年對中外合資合作企業征收場地使用費開始的。1980年7月26日，國務院《關于中外合營企業建設用地的暫行規定》指出“中外合營企業用地，不論新征地還是利用原有企業的場地，都應計收場地使用費”。此后，一些城市加撫順.廣州也開始對國內企業收取土地使用費。場地(土地)使用費的實質就是地租，所以說，國家征收場地(土地)使用費，標志著我國城市土地開始有了價格形式(準確地講只是地價雛形)。另一方面，隨著國有企業利改稅，建設投資由財政撥款改為銀行貸款，企業開始有了獨立性，統收統支的局面開始被打破。在這種環境下，企業開始有愿望利用自己多余的土地換取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢而不是財政的錢取得所需的土地，所以，各種違背當時法律的私下土地交易即隱形土地市場開始出現。這種隱形土地市場的出現;標志著我國城市土地價格真正形成，只不過這種地價沒有得到法律的認可。1990年5月19日，國務院發布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這標志著我國城市土地一級市場和二級市場價格正式.全面形成。目前，我國城市土地一級市場價格有出讓地價、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級市場價格有轉讓地價和轉租租金兩種形式。
二、我國城市土地價格形成機制
(一)城市土地一級市場價格形成機制
l、出讓地價的形成機制
(1)協議地價形成機制。總體上講，協議地價是出讓方和受讓方就特定的城市土地進行“一對一”的談判而形成的。協議地價的高低不是由土地市場供需狀況和土地預期收益決定的，而是取決于供需雙方的動機。作為受讓方的房地產開發公司和一般生產經營企業的動機較單純，就是賺取更多的利潤，而作為出讓方的地方政府的動機較復雜，因為城市土地對地方政府具有多重效用。這樣，協議地價主要由地方政府的動機所決定。當招商引資、發展地方經濟成為地方政府主要的供地動機時，協議地價一般較低，往往相當于征地拆遷費用和土地開發成本之和，有時甚至低于成本當增加地方財政收入、改善城市基礎設施成為地方政府主要的動機時，協議地價一般略高。一些地方為了避免與中央政府分享土地收益，還往往采取“實物地價”的形式。
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