土地估價實務:在建工程的評估方法
發布時間：2010-01-14 共1頁
在建工程的評估方法主要是重置成本法。收益現值法也可以有條件地運用。因為可比較的案例較少，一般而言市場比較法不適用。
一、重置成本法評估在建工程。
其思路與評估固定資產相同。固定資產(建筑物)其重置價一般包括前期費用(勘察、設計、七通一平等)，直接費(人工、材料、機械)、間接費用、其他費用、資金成本、合理利潤、調節稅等。因此，運用重置成本評估在建工程時，其重置價一般應包括以上全部項目。但是隨建筑物用途的不同，個別項目可能會有所調整。如工業廠房重置成本中一般不包括“合理利潤”。另外，在建工程的資金成本一般以實際發生額為基數計算。
非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100%。停工項目和竣工項目一般要計算實體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值。這里實體性貶值是指因自然條件破壞的程度，計算公式為：實體性陳舊貶值=破壞程度總費用/工種項目總費用，功能性陳舊貶值是指成本費用在同類比較中增加的費用累計折現值/工程項目總費用;經濟性陳舊貶值指未達到的設計能力程度，其計算公式為：經濟性陳舊貶值=(設計生產能力-實際生產能力)/設計生產能力。從重置成本法評估操作來看，企業在建工程帳面值對評估的作用并不是很大的。一般而言，在建項目各項費用(如前期費用、其他費用等)均可通過有關規定計算得出;而直接費一般采用實地勘察得出工程形象進度之后，再乘以工程總投資(總預算)的方法也可以得出。當然對于工程較長的項目，可能要對工程總預算作適當的物價因素、技術因素的調整，這樣才能得到較合理的評估值。
二、收益現值法評估在建工程。
一般情況下，用重置成本法評估是基于在建項目的收益率等同于社會平均收益率。如果評估人員認為在建工種項目的收益率明顯高于或低于社會經濟水平，可以采用收益現值法進行評估。在運用收益現值法評估時，除項目收益可以預期等滿足收益現值法所要求的一些條件外，還要注意以下幾個問題：
1、 在建工種的整體性要求。一般而言，形象進度在85%以上和竣工項目可以采用收益法。
2、 評估以一年為期較為合理。
3、風險增加，在建工程的風險性高于一般評估項目，尤其運用收益法時，由于不確定因素，風險更大。對評估人員來說，需要豐富的經驗，細致的工作，當然也要承擔更大的風險。
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