土地估價實務:不同性質土地使用權的估價三
發布時間：2010-01-14 共1頁
3、估價方法：
(1)市場比較法。若租賃期限內的土地使用權權利與出讓土地使用權相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，采用市場比較法評估，但要進行年期修正。(2)收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應注意使用期限內有無其它費用。
4、注意事項：(1)租金評估與租賃權評估是兩個不同的概念，要加以區分。租賃權指承租人所享有的權利的價值，即所謂租金溢利現象。(2)以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。
五、設立了抵押等他項權利的土地使用權價值評估
1、估價依據：土地抵押價值評估，應按照《擔保法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及當地的其他有關規定進行。
2、價值標準：土地抵押價值評估實質是對房地產處分權的評估。抵押過程中，將房地產處分權移交給了銀行，但由于房地產市場狀況變化難測，因此明確給出評估對象在抵押期末甚至不確定的未來時點的處分價值是不現實的。從估價角度講，應根據當前客觀的市場現狀，采用公開市場價值標準，參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行評估，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響，以供抵押權人確定抵押價格時抉擇。
土地使用權抵押價值應是以抵押方式將土地使用權(或抵押房地產時事實上將土地使用權隨之抵押)作為債權擔保時的價值。
3、注意事項：
(1)以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：
①首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金的款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。②用成本法估價的價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。以具有土地使用年限的房地產抵押的，評估其抵押價值時應考慮設定抵押權以及抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價值的影響。
(2)以享受國家優惠政策購買的房地產抵押物，其抵押價值為房地產權利人可處分和收益的份額部分的價值，這時往往要考慮的是土地使用權的處分權限，即處分時土地的收益歸屬。
4、當土地使用權設定了租賃等他項權利時，應根據所設定權利及其對土地使用權影響的情況進行估價(如：租憑權、取道權)。
六、集體建設用地使用權估價
根據《土地管理法》和地方性法規，集體建設用地使用權可以在本集體內轉讓，也可以作價投人合資、合作企業，因此，集體建設用地估價很值得研究。
估價方法：①成本法，除勞動力安置費以外其他費用與國家建設征用集體所有土地的費用差不多，但由于國家沒有統一規定，要根據地方法規的規定進行估價。②市場比較法。可以根據土地的市場性成交實例按市場比較法進行估價。如果成本費用明確，則也可以用剩余法估價。
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