土地估價實務:不同性質土地使用權的估價一
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、我國目前的土地權利
弄清土地權利對正確進行土地的估價具有十分重要的意義。士地權利是一束權利，擁有其中全部權利或部分權利都是可能的。土地權利可以通過立法來加以確定。有的國家規定有完全所有權、終身所有權、租借權、抵押權、地役權、開發權、典權、地上權、永佃權、耕作權等各種權利。土地權利可以由一個自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。
我國目前的土地權利體系尚不夠完善，但權利的限制和分離制度已經初步形成。土地使用權和土地所有權分離，土地抵押權、出租權和以買賣方式的轉讓，以及城市規劃、房地產稅、土地增值稅等已經通過立法形式確定下來。土地權利的管理是政府管理機關依照有關法律規定進行的，主要是查清產權來源，確認產權歸屬，依法進行土地權利登記，發給產權證明從而達到保護合法權益，避免糾紛的目的
(一)土地的所有權和使用權
1、土地所有權和使用權的概念
土地所有權。指土地所有權人在法律規定范圍內享有的占有、使用、收益、處分的權利。占有權指土地的實際占領、控制的權利;使用權是指對土地實際利用的權利;收益權是指在土地上獲得經濟利益的權利(但通過處分方式獲取收益的除外);處分權是指在法律允許范圍內對土地進行處置的權利。我國目前實行社會主義的土地公有制。不存在私人所有的土地。
土地使用權。指土地使用人根據法律、法規或者行政命令以及合同規定而取得的國有土地、集體所有土地的占有和使用的權利，以至包括以買賣方式轉讓、出租和抵押的權利。土地使用權的取得，依照國家法律的規定：實行行政劃撥和國有土地使用權出讓雙軌制，農村集體土地由本集體經濟組織的成員承包經營實行無償使用制度。不同方式取得的土地使用權具有不同的權利和義務。
2、集體所有土地的征用和國有土地使用權的轉讓。農村集體所有的土地除了由本集體經濟組織和個人依法使用外，在國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業時可以依法由國家征用。集體所有土地目前除國家依法征用外暫無其他轉讓所有權的法律規定。
國有土地使用權可以經縣以上土地管理部門批準劃撥給符合法定用途的單位或個人使用。國有土地使用權劃撥分為兩種情況，一是國家依法征用集體所有土地后直接劃撥;二是將單位或個人使用的國有土地收回并再次劃撥。以劃撥方式取得的國有土地使用權，使用人只有依法使用的權利，不可擅自轉讓和改變用途。
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