土地估價實務:臺灣土地估價與地價管理二
發布時間：2010-01-14 共1頁
地價體系
按照估價目的和估價任務來源不同,臺灣地價一般分為兩大類,即官方估價和民間估價。民間估價是為特殊目的,針對個別土地進行估價,屬于宗地估價:官方估價主要是為政策性目的而采用的大量批次估價,以區片估價為主。因此,臺灣的地價體系包括以下地價種類:區段地價、公告地價、公告現值、宗地評估價和交易地價等,其中前三項屬于官方估價范疇,宗地評估價一般屬于民間估價范疇。
官方估價。臺灣實施的土地制度兼顧公有與私有,對于公、私地權范圍的劃分,以核定臺灣地區地價為基礎,地價核定以后,土地因私人的改良利用而產生的價值,仍屬原主所有。但由于社會、經濟發展增加的土地自然增值,則應還給社會,歸全體民眾所共享。
平均地權在實施方法上,可以歸納為“規定地價、照價征稅、照價收買、漲價歸公”等四個方法。藉由規定地價,先劃分公私地權的界限,私人所有的土地權利,僅限于現在的地價;而后利用照價征稅,可將土地上的自然收益收歸公有;為保持地權分配的均等,政府可參照價收買辦法,隨時收回私人的地權,以滿足缺乏土地者的需求;最終藉由漲價歸公將土地未來的增值收歸公有。這四個方法要同時并行,規定地價是基礎,所以,官方規定地價是執行平均地權的基石。
官方所采用的規定地價有兩種:公告地價與公告土地現值。前者是民眾申報地價的參考,并按此申報地價,課征地價稅,后者則是私有土地移轉或設定典權時,民眾申報轉移現值的參考,并作為政府審核土地轉移現值計征土地增值稅和確定土地征收補償地價的依據。官方估價的技術規程為《地價調查估計規則》。
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