土地估價實務(wù)基礎(chǔ)精講班答疑精選（7）
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
學(xué)員問題：某市有一塊3平方公里的生地，擬進(jìn)行“七通一平”成片開發(fā)后分塊出讓，據(jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開發(fā)完成“七通一平”土地出讓單價為1200元/平方米;可出讓面積為全部土地的70%，其余為公共設(shè)施用地;土地開發(fā)費(fèi)用為每平方公里3.5億元，開發(fā)期為2年，開發(fā)成本在開發(fā)期均勻投入，第一年投入70%，第二年投入30%，貸款年利率為10%，專業(yè)費(fèi)用為土地開發(fā)費(fèi)用的3%;投資回報率為20%，轉(zhuǎn)讓費(fèi)用為開發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓價格的6.5%。試估算該成片生地總價和單位面積地價。
公式與計算步驟
1、適用公式
生地價格=熟地價格–土地開發(fā)費(fèi)–專業(yè)費(fèi)用–利息-轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)-利潤
2、計算步驟
(1)選擇計算方法，適用剩余法
(2)計算開發(fā)總價值
(3)計算總開發(fā)費(fèi)用
(4)計算專業(yè)費(fèi)用
(5)計算總投資利息
(6)計算轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)
(7)計算開發(fā)總利潤
(8)計算生地總價和單位地價
老師回復(fù)：公式與計算步驟
1、適用公式
生地價格=熟地價格–土地開發(fā)費(fèi)–專業(yè)費(fèi)用–利息-轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)-利潤
2、計算步驟
(1)選擇計算方法，適用剩余法
(2)計算開發(fā)總價值
1200×3000000×70%=252000(萬元)
(3)計算總開發(fā)費(fèi)用
350×3000000=105000(萬元)
(4)計算專業(yè)費(fèi)用
105000×3%=3150(萬元)
(5)計算總投資利息
生地總價×[(1+10%)2-1]+(105000+3150)×70%×[(1+10%)1.5 -1]+(105000+3150)×30%×[(1+10%)0.5-1]=生地總價×0.21+13218.68
(6)計算轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)
252000×6.5%=16380(萬元)
(7)計算開發(fā)總利潤
(生地總價+105000+3150)×20%=生地總價×0.2+21630
(8)計算生地總價和單位地價 生地總價=(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)
單位地價=生地總價/土地面積
公式與計算步驟
1、適用公式
生地價格=熟地價格–土地開發(fā)費(fèi)–專業(yè)費(fèi)用–利息-轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)-利潤
2、計算步驟
(1)選擇計算方法，適用剩余法
(2)計算開發(fā)總價值
(3)計算總開發(fā)費(fèi)用
(4)計算專業(yè)費(fèi)用
(5)計算總投資利息
(6)計算轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)
(7)計算開發(fā)總利潤
(8)計算生地總價和單位地價
老師回復(fù)：公式與計算步驟
1、適用公式
生地價格=熟地價格–土地開發(fā)費(fèi)–專業(yè)費(fèi)用–利息-轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)-利潤
2、計算步驟
(1)選擇計算方法，適用剩余法
(2)計算開發(fā)總價值
1200×3000000×70%=252000(萬元)
(3)計算總開發(fā)費(fèi)用
350×3000000=105000(萬元)
(4)計算專業(yè)費(fèi)用
105000×3%=3150(萬元)
(5)計算總投資利息
生地總價×[(1+10%)2-1]+(105000+3150)×70%×[(1+10%)1.5 -1]+(105000+3150)×30%×[(1+10%)0.5-1]=生地總價×0.21+13218.68
(6)計算轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)
252000×6.5%=16380(萬元)
(7)計算開發(fā)總利潤
(生地總價+105000+3150)×20%=生地總價×0.2+21630
(8)計算生地總價和單位地價 生地總價=(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)
單位地價=生地總價/土地面積
