土地估價實務基礎精講班答疑精選（5）
發布時間：2010-01-14 共1頁
學員問題：某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款?(保留小數點后一位數)
項目其他資料如下：
1、該樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、樓開發周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當地土地還原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)
商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬元)
寫字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬元
這里的解題方法不與2000年實務第一題的參考答案不一樣
按2000 年那一題的算法應是：
商鋪年出租收入=200*12*5000*0.90
寫字樓年出租收入=100*12*25000*0.9
請解答!!!
老師回復：這題跟2000年實務第一題不太一樣，需要仔細審題。根據資料的第3小點：“3、樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。”出租率的90%是指其余對外出租部分，而公司自留寫字樓和商鋪部分應按全部面積計算。這是本題的一個小考點，目的是提請家注意小心審題。
另外，特別提示：給家提供一個特別有效的逆向模擬訓練法，該方法跟通常模擬訓練思路相反，它是從出題者角度進行思維，假設你來出題，你會怎么出，設置哪些考點。由于本人所輔導的這兩門課考試面相當廣，想靠押題來通過考試是完全不可能的，在線作業、模擬試題的目的更主要是側重訓練家對出題思路和答題技巧的掌握。為了更好地幫助家扎實搞好復習，順利通過考試，建議家每人出一些模擬題，題量小根據自己的時間來安排，然后將題目與答案放到答疑區進行交流。即使對所出的題目和答案的正確性缺乏把握也不要緊，家可以互相討論來解決，也可以先提供給我看看。至于我所出的模擬題可能還是以歷次考試試題為基礎，目的是提供樣本，而家互動出的模擬題則能起到人多力量的全面效果。
項目其他資料如下：
1、該樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、樓開發周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當地土地還原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)
商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬元)
寫字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬元
這里的解題方法不與2000年實務第一題的參考答案不一樣
按2000 年那一題的算法應是：
商鋪年出租收入=200*12*5000*0.90
寫字樓年出租收入=100*12*25000*0.9
請解答!!!
老師回復：這題跟2000年實務第一題不太一樣，需要仔細審題。根據資料的第3小點：“3、樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。”出租率的90%是指其余對外出租部分，而公司自留寫字樓和商鋪部分應按全部面積計算。這是本題的一個小考點，目的是提請家注意小心審題。
另外，特別提示：給家提供一個特別有效的逆向模擬訓練法，該方法跟通常模擬訓練思路相反，它是從出題者角度進行思維，假設你來出題，你會怎么出，設置哪些考點。由于本人所輔導的這兩門課考試面相當廣，想靠押題來通過考試是完全不可能的，在線作業、模擬試題的目的更主要是側重訓練家對出題思路和答題技巧的掌握。為了更好地幫助家扎實搞好復習，順利通過考試，建議家每人出一些模擬題，題量小根據自己的時間來安排，然后將題目與答案放到答疑區進行交流。即使對所出的題目和答案的正確性缺乏把握也不要緊，家可以互相討論來解決，也可以先提供給我看看。至于我所出的模擬題可能還是以歷次考試試題為基礎，目的是提供樣本，而家互動出的模擬題則能起到人多力量的全面效果。
