2009年土地估價實務基礎輔導（六）
發布時間：2010-01-14 共1頁
總費用的測算方法
(一) 土地年總費用的概念
總費用是指業主為取得總收益而必須支付的有關費用。
(二)土地年總費用的構成及計算方法
(三)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法
根據總收益的產生形式不同，總費用的計算也分為以下幾種情況：
1．土地租賃中總費用的計算
一般這種單純的土地租賃時，發生的總費用包括以下幾項：
(1)土地稅。指因土地使用和租賃發生的，由評估土地負擔的稅賦。如我國的城鎮土地使用稅等。
(2)管理費。指管理人員的薪水及其他費用。一般以年租金額的3％計算。
(3)維護費。指維護土地使用所發生的費用，如給排水及道路的修繕費等。
2．房地出租中總費用的計算
依據房地出租中租金的構成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾項：
(1)管理費。指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年租金的2％一5％計。
(2)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經驗估計法等，為計算方便，通常可按建筑物重置價的1．5％～2％計算。
(3)保險費。指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是1．5‰—2‰。
注意：保險費的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點有時考試中也是給出具體數值，但是還是因為時間緊，有時候有考生會記錯單位，按照百分數進行計算，結果出現計算錯誤。
(4)稅金。指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅等。關于稅收標準，國家及各城市均有規定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產稅。月租金在120元以上者除繳納房產稅外，還要按租金額繳納營業稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
(5)計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。其計算公式為：
年折舊費=（房屋重置價-殘值）/耐用年限=房屋重置價×（1-殘值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結構及等級不同而變化的，一般各城市均有規定標準。
如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》和國務院(1990)55號令規定，土地使用期滿而使用者未申請續期的，土地使用權由國家無償收回，關于地上建筑物的處置，《城市房地產管理法》未作具體規定，而國務院55號令則規定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權出讓年期。這樣，當房屋耐用年限超過土地使用權出讓年期時，按土地使用權出讓年限調整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應考慮殘值。相應的計算公式為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
3．企業經營費用的計算
企業經營費用是指在企業經營過程中為獲取經營收益而必須支付的一切費用，通常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應攤提費用以及其他應扣除的費用。
根據企業生產經營的方式不同，一般可分為經營性企業(如賓館、飯店、商場等商業服務業企業)和生產性企業(如工廠、礦山等工業企業)兩類。經營性企業在經營過程中的總費用主要包括銷售成本、銷售費用、經營管理費、銷售稅金、財務費用和經營利潤等；生產性企業在經營過程中的總費用主要包括生產成本(包括原材料費、人工費、運輸費等)、產品銷售費、產品銷售稅金及附加、財務費用、管理費用等。
企業生產經營費用的計算通常有以下兩種方法：
(1)根據企業的財務報表進行分析調整計算
客觀的企業財務報表是企業生產經營過程的基本反映，因此可根據企業財務報表中的損益表及有關財務資料分析計算企業經營總費用，但需要詳細分析企業生產經營和管理的整個過&&程，扣除不正常的生產經營和管理費用，計算客觀的生產經營費用。
(2)根據企業生產經營或服務的項目計算企業經營費用
如工業企業可根據其生產的各種產品的平均成本計算總成本，采用這種方式計算總費用需要詳細了解企業的生產經營過程和各種成本費用的支出狀況。
(一) 土地年總費用的概念
總費用是指業主為取得總收益而必須支付的有關費用。
(二)土地年總費用的構成及計算方法
(三)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法
根據總收益的產生形式不同，總費用的計算也分為以下幾種情況：
1．土地租賃中總費用的計算
一般這種單純的土地租賃時，發生的總費用包括以下幾項：
(1)土地稅。指因土地使用和租賃發生的，由評估土地負擔的稅賦。如我國的城鎮土地使用稅等。
(2)管理費。指管理人員的薪水及其他費用。一般以年租金額的3％計算。
(3)維護費。指維護土地使用所發生的費用，如給排水及道路的修繕費等。
2．房地出租中總費用的計算
依據房地出租中租金的構成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾項：
(1)管理費。指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年租金的2％一5％計。
(2)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經驗估計法等，為計算方便，通常可按建筑物重置價的1．5％～2％計算。
(3)保險費。指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是1．5‰—2‰。
注意：保險費的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點有時考試中也是給出具體數值，但是還是因為時間緊，有時候有考生會記錯單位，按照百分數進行計算，結果出現計算錯誤。
(4)稅金。指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅等。關于稅收標準，國家及各城市均有規定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產稅。月租金在120元以上者除繳納房產稅外，還要按租金額繳納營業稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
(5)計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。其計算公式為：
年折舊費=（房屋重置價-殘值）/耐用年限=房屋重置價×（1-殘值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結構及等級不同而變化的，一般各城市均有規定標準。
如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》和國務院(1990)55號令規定，土地使用期滿而使用者未申請續期的，土地使用權由國家無償收回，關于地上建筑物的處置，《城市房地產管理法》未作具體規定，而國務院55號令則規定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權出讓年期。這樣，當房屋耐用年限超過土地使用權出讓年期時，按土地使用權出讓年限調整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應考慮殘值。相應的計算公式為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
3．企業經營費用的計算
企業經營費用是指在企業經營過程中為獲取經營收益而必須支付的一切費用，通常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應攤提費用以及其他應扣除的費用。
根據企業生產經營的方式不同，一般可分為經營性企業(如賓館、飯店、商場等商業服務業企業)和生產性企業(如工廠、礦山等工業企業)兩類。經營性企業在經營過程中的總費用主要包括銷售成本、銷售費用、經營管理費、銷售稅金、財務費用和經營利潤等；生產性企業在經營過程中的總費用主要包括生產成本(包括原材料費、人工費、運輸費等)、產品銷售費、產品銷售稅金及附加、財務費用、管理費用等。
企業生產經營費用的計算通常有以下兩種方法：
(1)根據企業的財務報表進行分析調整計算
客觀的企業財務報表是企業生產經營過程的基本反映，因此可根據企業財務報表中的損益表及有關財務資料分析計算企業經營總費用，但需要詳細分析企業生產經營和管理的整個過&&程，扣除不正常的生產經營和管理費用，計算客觀的生產經營費用。
(2)根據企業生產經營或服務的項目計算企業經營費用
如工業企業可根據其生產的各種產品的平均成本計算總成本，采用這種方式計算總費用需要詳細了解企業的生產經營過程和各種成本費用的支出狀況。
