2009年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)輔導(dǎo)（五）
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
5．土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算
(1)土地年總收益的概念
(2)土地年總收益的構(gòu)成及計算方法
(3)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法
6．總費用的測算方法
(1)土地年總費用的概念
(2)土地年總費用的構(gòu)成及計算方法
(3)不同條件下土地年總費用的計算要求及方法
7．土地純收益的概念及測算方法
(1)土地純收益的概念
(2)土地純收益的計算方法
(3)不同條件下土地純收益的計算要求及方法
8．土地還原率的概念及其確定方法
(1)土地還原率概念
(2)土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率
(3)安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率
(4)投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率
(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
9．收益還原法的適用范圍
(三)考試基本要求
掌握：收益還原法的概念、特點、公式、估價步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法；
熟悉：收益還原法的適用范圍。
內(nèi)容詳解：
土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算
(一) 土地年總收益的概念
總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。
(二) 土地年總收益的構(gòu)成及計算方法
土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。由于個人的經(jīng)營能力等因素對實際收益影響很，依據(jù)土地估價的性質(zhì)和特點，不能用它作為評估的依據(jù)?？陀^收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。
?。ㄗ⒁猓河袝r出題可能有迷惑條件，有的是實際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀收益數(shù)值，應(yīng)當(dāng)選取客觀收益，這一點希望家引起注意，在后邊遇到相似的習(xí)題還要做詳細(xì)講解。）
土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益，無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。
注意：這里有時出判&&斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。
在計算收益價格時，應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：
(1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。
(2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。
(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規(guī)定和批準(zhǔn)的經(jīng)營項目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準(zhǔn)的，甚至是違法的經(jīng)營項目收益不能作為計算客觀收益的依據(jù)。
(1)土地年總收益的概念
(2)土地年總收益的構(gòu)成及計算方法
(3)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法
6．總費用的測算方法
(1)土地年總費用的概念
(2)土地年總費用的構(gòu)成及計算方法
(3)不同條件下土地年總費用的計算要求及方法
7．土地純收益的概念及測算方法
(1)土地純收益的概念
(2)土地純收益的計算方法
(3)不同條件下土地純收益的計算要求及方法
8．土地還原率的概念及其確定方法
(1)土地還原率概念
(2)土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率
(3)安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率
(4)投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率
(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
9．收益還原法的適用范圍
(三)考試基本要求
掌握：收益還原法的概念、特點、公式、估價步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法；
熟悉：收益還原法的適用范圍。
內(nèi)容詳解：
土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算
(一) 土地年總收益的概念
總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。
(二) 土地年總收益的構(gòu)成及計算方法
土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。由于個人的經(jīng)營能力等因素對實際收益影響很，依據(jù)土地估價的性質(zhì)和特點，不能用它作為評估的依據(jù)?？陀^收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。
?。ㄗ⒁猓河袝r出題可能有迷惑條件，有的是實際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀收益數(shù)值，應(yīng)當(dāng)選取客觀收益，這一點希望家引起注意，在后邊遇到相似的習(xí)題還要做詳細(xì)講解。）
土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益，無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。
注意：這里有時出判&&斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。
在計算收益價格時，應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：
(1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。
(2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。
(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規(guī)定和批準(zhǔn)的經(jīng)營項目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準(zhǔn)的，甚至是違法的經(jīng)營項目收益不能作為計算客觀收益的依據(jù)。
