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　　分析整理相關(guān)資料
　　一般估價(jià)資料包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等方面影響地價(jià)的資料。
　　(一)一般估價(jià)資料的調(diào)查分析
　　1．一般資料的種類
　　一般資料是來(lái)源于待估地產(chǎn)本身以外的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境因素，而對(duì)地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。一般資料可區(qū)分為主要資料和次要資料，二者又可進(jìn)一步劃分為整體資料和個(gè)別資料。
　　2．一般資料的用途
　　一般資料主要有以下三種用途：①提供委估宗地的背景材料；②提供可能影響地價(jià)趨勢(shì)的資料，以及各種估價(jià)方法中所需的一般數(shù)據(jù)；③作為判斷最佳用途、調(diào)整試算價(jià)格，以及決定最后估價(jià)額的基礎(chǔ)。
　　3．一般資料的分析
　　(1)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)資料。確認(rèn)并了解各種影響地價(jià)的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)是進(jìn)行估價(jià)分析的先決條件。估價(jià)師僅了解經(jīng)濟(jì)情況已發(fā)生的變化是不夠的，必須對(duì)其將來(lái)變動(dòng)的可能方向、程度及影響等進(jìn)行正確判斷并科學(xué)預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。
　　(2)國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)。在世界經(jīng)濟(jì)體系中，某一國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與否，可直接或間接地影響到其他許多國(guó)家。例如近年來(lái)港澳、臺(tái)商和外商對(duì)我國(guó)地產(chǎn)投資猛增，部分原因是因我國(guó)地價(jià)低廉、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，對(duì)投資者具有某種程度的保證作用，另方面原因也是因?yàn)槠渌麌?guó)家的通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)衰退或政局不穩(wěn)，對(duì)投資者缺乏吸引力。這些因素共同影響了我國(guó)土地市場(chǎng)的需求與價(jià)格。
　　國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基本趨勢(shì)，&&如外貿(mào)收支、匯率、物價(jià)水準(zhǔn)、工資水平、利率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，都是值得參考的資料。
　　國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可從國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)民收人、外貿(mào)收支、物價(jià)指數(shù)、就業(yè)狀況、地產(chǎn)供應(yīng)量、投資總額等資料中取得。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的時(shí)間序列可顯示出長(zhǎng)期趨勢(shì)及其波動(dòng)，有助于深入分析目前的狀況。
　　(3)地方上的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。對(duì)于地方性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，通常都集中于人口、就業(yè)和收入等趨勢(shì)。人口的變化、家庭人數(shù)及結(jié)構(gòu)、構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的就業(yè)類別多少、就業(yè)水準(zhǔn)及其穩(wěn)定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區(qū)內(nèi)基本經(jīng)濟(jì)力量的指標(biāo)。
　　對(duì)于部分的估價(jià)工作而言，地方上的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及未來(lái)的預(yù)測(cè)，都是極其重要的項(xiàng)目。地產(chǎn)的價(jià)格，受該用途的需求強(qiáng)度的影響，而各類地產(chǎn)的需求，取決于地產(chǎn)市場(chǎng)的人口、收入、以及收入所代表的購(gòu)買力。社區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況，可以決定市場(chǎng)上住宅用地、辦公樓、零售店面和其他形態(tài)的地產(chǎn)價(jià)格。
　　(4)法規(guī)的影響。一般資料中包括了社會(huì)導(dǎo)向以及政府將這些導(dǎo)向具體實(shí)施于土地使用管理的法規(guī)。估價(jià)師必須收集影響土地的各項(xiàng)資料，包括城市規(guī)劃、環(huán)境條件、運(yùn)輸系統(tǒng)，以及其他政府政策和社會(huì)導(dǎo)向。
　　估價(jià)師了解政府的法規(guī)與行為對(duì)地價(jià)有何影響，從而可以適宜評(píng)估價(jià)格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類似，則可以作為比較的基礎(chǔ)。其他如土地細(xì)分后的價(jià)值等，顯然會(huì)受到環(huán)境方面的影響，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)和出售所需的時(shí)間都受法規(guī)的限制。
　　(5)物價(jià)水平。物價(jià)水平的變動(dòng)，影響了居民購(gòu)買商品與服務(wù)的數(shù)量，名義價(jià)格經(jīng)過(guò)物價(jià)水平變動(dòng)的調(diào)整后，就成為實(shí)質(zhì)價(jià)格。估價(jià)師估計(jì)市場(chǎng)價(jià)格所用的售價(jià)、租金、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、施工成本、利率，以及最后價(jià)格的估計(jì)，通常都是以名義貨幣來(lái)表示，并沒(méi)有隨物價(jià)水平的變動(dòng)而調(diào)整。
　　金融機(jī)構(gòu)同樣極度不愿意接受物價(jià)水平變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而設(shè)法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。
　　(6)利率的影響。地產(chǎn)的活動(dòng)與資金的供給有密切的關(guān)系。
　　部分的地產(chǎn)在購(gòu)買時(shí)都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的貸款政策。
　　估價(jià)師對(duì)于金融趨勢(shì)的研究，包括了政府相關(guān)部門(mén)的活動(dòng)。此外，公共建設(shè)計(jì)劃的融資，使許多原來(lái)可能無(wú)法進(jìn)行的建筑活動(dòng)得以完成，這類政府措施，可以刺激地產(chǎn)的需求。
　　貨幣市場(chǎng)中可貸資金的利率，隨著許多因素而上下波動(dòng)，這些因素中包括了當(dāng)時(shí)資金的需求和供給。
　　所有的地產(chǎn)投資都取決于利率和所獲得利潤(rùn)的多寡，或地產(chǎn)以外其他投資機(jī)會(huì)的相互競(jìng)爭(zhēng)。因此，地產(chǎn)投資的利率，會(huì)隨著各種競(jìng)爭(zhēng)性投資的利率發(fā)生變化。