土地估價師考試：個別因素比較與修正
發布時間：2010-01-14 共1頁
(一)個別因素的概念
個別因素是指構成宗地的個別特性(宗地條件)并對其價格產生影響的因素。
(二)個別因素的種類
個別因素，主要有宗地(地塊)的位置、面積、形狀、宗地基礎及市政設施狀況、地形、地質、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內開發程度、水文狀況，規劃限制條件等。
(三)個別因素修正方法
個別因素的修正方法包括：
1，確定比較因素；
2，評價各因素的比較修正系數；
3，利用比較修正系數表評估地價等步驟。
(四)計算公式：
個別因素計算方法程序及公式基本同于區域因素的修正方法。公式如下：
個別因素修正后的比較實例價格=比較交易價格×（待估宗地個別因素條件指數/比較案例宗地個別因素條件指數）
當因素內存在多個不同因子影響時，計算過程中，可根據因子條件指數確定的途徑，采用兩種方式確定個別因素條件指數。
(1) 若個別因素中各因子的條件修正系數是在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解后確定，則應采用因子修訂系數加和方式確定因素修正幅度，進而確定因素條件指數和因素修訂系數，即有：
式中：E含義同前；
m一個別因素中所包含的因子數．
(2)若個別因素中各因子的條件指數是采用單因子與地價相關關系分析后確定的，則應采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數后，比較確定相應的修正系數，即有：
式中：E含義同前；
m一個別因素中所包含的因子數
