2009年土地估價師考試：土地市場理論
發(fā)布時間：2011-10-11 共1頁
（一）、土地供給的方式
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)確立了我國的國有土地供給制度的基本法律框架，也是我們對國有土地供給方式進(jìn)行分析的基本法律依據(jù)。歸納起來，我國國有土地的供給方式有以下7種：
1.劃撥土地劃撥是指國家在符合土地劃撥條件的前提下，將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用，土地使用者無須為此支付土地出讓金（農(nóng)民補(bǔ)償除外），但該土地只限于土地使用者自己使用，在改變土地用途或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)讓他人時，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。
2.出讓土地出讓念是指國家行使國有土地所有者的權(quán)利，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償出讓給土地使用者使用，土地使用者要為此支付相應(yīng)的土地出讓金，土地使用者在足額交納土地出讓金后，取得該土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)利，并可以將該土地使用權(quán)在符合規(guī)定條件的前提下轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。
3.租賃租賃是指國家作為土地所有者將土地使用權(quán)出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地使用租賃合同，并支付租金的行為。
4.作價出資（入股）
作價出資（人股）是指國家以一定年限期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企業(yè)。
5.授權(quán)經(jīng)營國家根據(jù)需要，可以一定年限期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理。
6.轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與7.出租是土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。
（二）、土地需求
土地需求的種類人類對土地的需求不外兩類：農(nóng)業(yè)用地需求和非農(nóng)業(yè)用地需求。
農(nóng)業(yè)用地需求包括人類對耕地、林地、草地等的需求。影響耕地需求的因素主要有人口、消費(fèi)水平、土地生產(chǎn)率、國民經(jīng)濟(jì)狀況等。人類對于林地的需求主要取決于對木材的需求和林木的生態(tài)功能。對于草地的需求不只因為它能提供畜牧產(chǎn)品，更重要的還在于它能保護(hù)土地資源，維護(hù)生態(tài)平衡。
非農(nóng)業(yè)用地需求包括人類發(fā)展工業(yè)、交通、科學(xué)教育、文化娛樂及住宅等對土地的需求。主要取決于四因素，即社會因素，包括人口增長、人口結(jié)構(gòu)、社會演化趨勢等；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市物質(zhì)環(huán)境的更新、一般經(jīng)濟(jì)因素等；政策因素，包括城市規(guī)劃、住宅政策、土地供給政策等；區(qū)位因素，包括地理位置、交通便利條件等。非農(nóng)業(yè)用地需求會隨著社會生產(chǎn)力水平的提高而不斷增加，這是由社會生產(chǎn)力水平提高，人們用于生產(chǎn)生活必需晶的勞動所占比重減少，而相應(yīng)增加了對發(fā)展、奢侈、娛樂等方面的需求，前者主要是對農(nóng)用地的需求，后者主要對非農(nóng)用地的需求。
（三）、土地供需平衡原理
土地供需平衡是指土地經(jīng)濟(jì)供給與人們對特定用途土地的需求之間的均衡關(guān)系。土地作為一種特殊商品，既受一般商品供求規(guī)律的制約，又有其與一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相對的、暫時的，而不平衡是絕對的。由于我國土地稀缺，人口眾多，人地矛盾突出，所以導(dǎo)致地價總的趨勢是上升的。
1、耕地供求關(guān)系研究耕地的供求關(guān)系，其基點在于人口對糧食的需求及滿足程度。由于耕地買賣頻率很低，對于耕地供求關(guān)系的研究，主要從實物形態(tài)人手。耕地供求的變化主要受到人均占有糧食數(shù)量的影響。如果人均占有糧食數(shù)量超過其需求，則耕地的供給就有可能減少。要讓農(nóng)民自覺珍惜耕地，盡量提高土地生產(chǎn)率，利用耕地多生產(chǎn)糧食，就必須讓農(nóng)民從種糧中獲得平均利潤，這樣才能緩解我國耕地的緊張供求關(guān)系。
2、工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的供求關(guān)系隨著我國工業(yè)、商業(yè)和住宅用地制度改革的深化，這部分土地已經(jīng)逐步進(jìn)入商品的行列，遵循商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行市場流轉(zhuǎn)。在一般情況下，土地交易也遵循一般商品的供求規(guī)律：地價上升，則供給增加，而需求下降；地價下降，則供給減少，需求增加。
但是土地作為一種特殊的商品，在許多方面具有特殊性：其位置固定不變，自然供給不變，經(jīng)濟(jì)供給彈性有限，買賣雙方不能自行決定土地位置和用途，土地價格受社會和政治局勢以及經(jīng)濟(jì)繁榮程度影響，所以工業(yè)、商業(yè)和住宅用地有時又表現(xiàn)出供給的特殊性。特殊的土地供給是由于土地自然供給總量是有限度的，超過這個限度不管價格如何上漲，也不能再增加土地的供給。特殊的土地需求是反映土地購買者把工業(yè)、商業(yè)和住宅用地作為投機(jī)對象，價格低廉的土地由于在短期內(nèi)難以賣出好價格，所以買者很少；相反，價格高漲的土地容易賣得好價錢，盡管價格上漲幅度于其他地區(qū)，只要經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，定能獲利，所以買者很多。
隨著我國城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的需求會不斷增加，但這類土地供給非常有限，最終必然導(dǎo)致這類土地在高價位下的供求平衡。要在減少占用農(nóng)地的條件下實現(xiàn)非農(nóng)用地的供求平衡，必須搞好城市規(guī)劃，實現(xiàn)城市土地合理功能分區(qū)，提高城市土地利用規(guī)模效益；實行城市綜合開發(fā)建設(shè)，提高城市土地利用效率；抓緊舊城區(qū)改造，充分利用城區(qū)閑置土地和利用率低下的土地；城市土地利用向空間發(fā)展，實行立體利用，提高土地的經(jīng)濟(jì)供給能力。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)確立了我國的國有土地供給制度的基本法律框架，也是我們對國有土地供給方式進(jìn)行分析的基本法律依據(jù)。歸納起來，我國國有土地的供給方式有以下7種：
1.劃撥土地劃撥是指國家在符合土地劃撥條件的前提下，將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用，土地使用者無須為此支付土地出讓金（農(nóng)民補(bǔ)償除外），但該土地只限于土地使用者自己使用，在改變土地用途或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)讓他人時，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。
2.出讓土地出讓念是指國家行使國有土地所有者的權(quán)利，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償出讓給土地使用者使用，土地使用者要為此支付相應(yīng)的土地出讓金，土地使用者在足額交納土地出讓金后，取得該土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)利，并可以將該土地使用權(quán)在符合規(guī)定條件的前提下轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。
3.租賃租賃是指國家作為土地所有者將土地使用權(quán)出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地使用租賃合同，并支付租金的行為。
4.作價出資（入股）
作價出資（人股）是指國家以一定年限期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企業(yè)。
5.授權(quán)經(jīng)營國家根據(jù)需要，可以一定年限期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理。
6.轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與7.出租是土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。
（二）、土地需求
土地需求的種類人類對土地的需求不外兩類：農(nóng)業(yè)用地需求和非農(nóng)業(yè)用地需求。
農(nóng)業(yè)用地需求包括人類對耕地、林地、草地等的需求。影響耕地需求的因素主要有人口、消費(fèi)水平、土地生產(chǎn)率、國民經(jīng)濟(jì)狀況等。人類對于林地的需求主要取決于對木材的需求和林木的生態(tài)功能。對于草地的需求不只因為它能提供畜牧產(chǎn)品，更重要的還在于它能保護(hù)土地資源，維護(hù)生態(tài)平衡。
非農(nóng)業(yè)用地需求包括人類發(fā)展工業(yè)、交通、科學(xué)教育、文化娛樂及住宅等對土地的需求。主要取決于四因素，即社會因素，包括人口增長、人口結(jié)構(gòu)、社會演化趨勢等；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市物質(zhì)環(huán)境的更新、一般經(jīng)濟(jì)因素等；政策因素，包括城市規(guī)劃、住宅政策、土地供給政策等；區(qū)位因素，包括地理位置、交通便利條件等。非農(nóng)業(yè)用地需求會隨著社會生產(chǎn)力水平的提高而不斷增加，這是由社會生產(chǎn)力水平提高，人們用于生產(chǎn)生活必需晶的勞動所占比重減少，而相應(yīng)增加了對發(fā)展、奢侈、娛樂等方面的需求，前者主要是對農(nóng)用地的需求，后者主要對非農(nóng)用地的需求。
（三）、土地供需平衡原理
土地供需平衡是指土地經(jīng)濟(jì)供給與人們對特定用途土地的需求之間的均衡關(guān)系。土地作為一種特殊商品，既受一般商品供求規(guī)律的制約，又有其與一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相對的、暫時的，而不平衡是絕對的。由于我國土地稀缺，人口眾多，人地矛盾突出，所以導(dǎo)致地價總的趨勢是上升的。
1、耕地供求關(guān)系研究耕地的供求關(guān)系，其基點在于人口對糧食的需求及滿足程度。由于耕地買賣頻率很低，對于耕地供求關(guān)系的研究，主要從實物形態(tài)人手。耕地供求的變化主要受到人均占有糧食數(shù)量的影響。如果人均占有糧食數(shù)量超過其需求，則耕地的供給就有可能減少。要讓農(nóng)民自覺珍惜耕地，盡量提高土地生產(chǎn)率，利用耕地多生產(chǎn)糧食，就必須讓農(nóng)民從種糧中獲得平均利潤，這樣才能緩解我國耕地的緊張供求關(guān)系。
2、工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的供求關(guān)系隨著我國工業(yè)、商業(yè)和住宅用地制度改革的深化，這部分土地已經(jīng)逐步進(jìn)入商品的行列，遵循商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行市場流轉(zhuǎn)。在一般情況下，土地交易也遵循一般商品的供求規(guī)律：地價上升，則供給增加，而需求下降；地價下降，則供給減少，需求增加。
但是土地作為一種特殊的商品，在許多方面具有特殊性：其位置固定不變，自然供給不變，經(jīng)濟(jì)供給彈性有限，買賣雙方不能自行決定土地位置和用途，土地價格受社會和政治局勢以及經(jīng)濟(jì)繁榮程度影響，所以工業(yè)、商業(yè)和住宅用地有時又表現(xiàn)出供給的特殊性。特殊的土地供給是由于土地自然供給總量是有限度的，超過這個限度不管價格如何上漲，也不能再增加土地的供給。特殊的土地需求是反映土地購買者把工業(yè)、商業(yè)和住宅用地作為投機(jī)對象，價格低廉的土地由于在短期內(nèi)難以賣出好價格，所以買者很少；相反，價格高漲的土地容易賣得好價錢，盡管價格上漲幅度于其他地區(qū)，只要經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，定能獲利，所以買者很多。
隨著我國城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的需求會不斷增加，但這類土地供給非常有限，最終必然導(dǎo)致這類土地在高價位下的供求平衡。要在減少占用農(nóng)地的條件下實現(xiàn)非農(nóng)用地的供求平衡，必須搞好城市規(guī)劃，實現(xiàn)城市土地合理功能分區(qū)，提高城市土地利用規(guī)模效益；實行城市綜合開發(fā)建設(shè)，提高城市土地利用效率；抓緊舊城區(qū)改造，充分利用城區(qū)閑置土地和利用率低下的土地；城市土地利用向空間發(fā)展，實行立體利用，提高土地的經(jīng)濟(jì)供給能力。
