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　　（一）、馬克思地租理論
　　級(jí)差地租資本主義級(jí)差地租是經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者所占有的超額利潤(rùn)，其來(lái)源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，故稱(chēng)為級(jí)差地租。
　　級(jí)差地租I：土地肥力的差異、土地位置（距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近）差異是形成級(jí)差地租I的條件。
　　級(jí)差地租Ⅱ：由追加投資帶來(lái)的超額利潤(rùn)，是級(jí)差地租Ⅱ的實(shí)體。
　　二者的關(guān)系：各有不同的表現(xiàn)形式，但二者在實(shí)質(zhì)上是一致的，級(jí)差地租Ⅱ要以級(jí)差地租I為前提和基礎(chǔ)。
　　從歷史上看，級(jí)差地租I的產(chǎn)生先于級(jí)差地租Ⅱ。在資本主義發(fā)展初期，還存在量未耕種土地，農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式是粗放的，與此相適應(yīng)的地租形式是級(jí)差地租I；隨著資本主義的發(fā)展，城市和工業(yè)對(duì)農(nóng)業(yè)的需求日益增加，土地使用向集約化方式發(fā)展，與集約化經(jīng)營(yíng)方式相對(duì)應(yīng)的地租形式是級(jí)差地租Ⅱ。
　　從一定時(shí)期的運(yùn)動(dòng)看，級(jí)差地租I也是級(jí)差地租Ⅱ的出發(fā)點(diǎn)。在級(jí)差地租I和級(jí)差地租Ⅱ并存的情況下，農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格仍由劣等地的農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來(lái)決定。這就是說(shuō)，級(jí)差地租Ⅱ的形成，是以同一塊土地連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。
　?。ǘ?、地租與地價(jià)的關(guān)系
　　地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點(diǎn)，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價(jià)格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價(jià)格存在的客觀(guān)性。然而，地價(jià)不是對(duì)土地實(shí)體的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是對(duì)土地預(yù)期收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是土地未來(lái)地租的資本化，即：土地價(jià)格：地租／利率。
　　由此可見(jiàn)，地租與地價(jià)是密不可分的，是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。地租是地價(jià)的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)；地價(jià)是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化。
　?。ㄈ?、地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用
　　西方地租、地價(jià)理論側(cè)重于對(duì)地租、地價(jià)量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質(zhì)上分析地租、地價(jià)。馬克思的地價(jià)理論則闡明了其本質(zhì)、來(lái)源及所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，兩者存在根本的區(qū)別。但同時(shí)兩者又有相同之處，如對(duì)土地的使用價(jià)值、地租和地價(jià)的關(guān)系等問(wèn)題的認(rèn)識(shí)有很多的相似點(diǎn)。如馬克思認(rèn)為，地租存在的原因是土地所有權(quán)的存在。這是一種高度的理論概括，說(shuō)明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟(jì)特性。所以，結(jié)合我國(guó)特點(diǎn)，在土地估價(jià)中自然應(yīng)用馬克思的地租、地價(jià)理論作主要基礎(chǔ)，同時(shí)也需要吸收運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租、地價(jià)研究分析的有用部分，以豐富地價(jià)評(píng)估的研究方法，使土地價(jià)格的分析更定量化、模型化和可操作化。
　　從本質(zhì)上講，絕對(duì)地租和級(jí)差地租都由土地所有權(quán)決定，都同樣地體現(xiàn)了土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)利益要求。但從量上看，城市絕對(duì)地租是作為工業(yè)生產(chǎn)總利潤(rùn)的扣除，因而它只與一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)；而級(jí)差地租則具有與土地的質(zhì)量等級(jí)相關(guān)的確定的量的規(guī)定性，因而在城市土地利用及城市地價(jià)評(píng)估中，級(jí)差地租具有更重要的意義。
　　區(qū)位理論
　　（一）農(nóng)業(yè)區(qū)位論意義：
　　1.提出了農(nóng)業(yè)土地利用的配置原理；
　　2.指出了位置級(jí)差地租對(duì)農(nóng)業(yè)配置的決定作用，是城市內(nèi)部土地配置的理論基礎(chǔ)；
　　3.適合生產(chǎn)力水平不發(fā)達(dá)階段；
　　4.對(duì)農(nóng)業(yè)土地利用配置有指導(dǎo)意義。
　　（二）工業(yè)區(qū)位論
　　1.原理：運(yùn)輸、勞動(dòng)力、集聚因子的相互作用，決定了工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低點(diǎn)作為工業(yè)企業(yè)的理論區(qū)位。當(dāng)集聚因子對(duì)成本的節(jié)約于由于區(qū)位變化增加的運(yùn)輸和勞動(dòng)力成本時(shí)，工業(yè)企業(yè)趨向于集聚區(qū)位。
　　2.運(yùn)輸因子（運(yùn)費(fèi)）對(duì)工廠(chǎng)配置的影響原材料系數(shù)=稀有性原材料總重／制成品總重當(dāng)原材料系數(shù)<1，工廠(chǎng)應(yīng)配置在中心消費(fèi)地；（如酒廠(chǎng)、飲料廠(chǎng)、水泥廠(chǎng)等）
　　當(dāng)原材料系數(shù)>1，工廠(chǎng)應(yīng)配置在原材料產(chǎn)地；（如采礦、金屬冶煉業(yè)、食品加工業(yè)等）
　　當(dāng)原材料系數(shù)=1，配置在原材料產(chǎn)地至消費(fèi)地間的任一點(diǎn)。（如加工業(yè)等）
　　3.勞動(dòng)成本對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響：當(dāng)一地單位產(chǎn)品中勞動(dòng)力費(fèi)用節(jié)約于運(yùn)費(fèi)增加時(shí)，工業(yè)趨向布局于該地。
　　勞動(dòng)系數(shù)（L）=勞動(dòng)成本指數(shù)／地域重量當(dāng)勞動(dòng)系數(shù)>1時(shí)，指向勞動(dòng)成本低的區(qū)位；當(dāng)勞動(dòng)系數(shù)<1時(shí)，指向運(yùn)費(fèi)低的區(qū)位；當(dāng)勞動(dòng)系數(shù)=1時(shí)，二者均可。
　　4.集聚因子將會(huì)使運(yùn)輸及勞動(dòng)力定向的區(qū)位產(chǎn)生偏離，形成由三個(gè)因子共同決定的區(qū)位。
　　（三）、區(qū)位理論
　　在土地估價(jià)中的作用區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用主要結(jié)合城市土地利用分析。城市土地利用的實(shí)質(zhì)即是對(duì)土地區(qū)位的利用。由于城市具有復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，因而在空間上便形成了復(fù)雜的土地區(qū)位利用格局。一般來(lái)說(shuō)，城市中的重要商業(yè)企業(yè)總是占據(jù)城市的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)區(qū)位，但同時(shí)商業(yè)企業(yè)的布局又在很程度上決定土地區(qū)位的優(yōu)劣。城市中的行政、文化、教育事業(yè)單位總是占據(jù)一個(gè)城市的最優(yōu)環(huán)境區(qū)位，但同時(shí)它們又在創(chuàng)造著良好的環(huán)境區(qū)位。上述的經(jīng)濟(jì)區(qū)位和環(huán)境區(qū)位都是由土地區(qū)位派生的，它們分別從不同的角度反映土地區(qū)位情況：當(dāng)以經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)衡量土地區(qū)位時(shí)，稱(chēng)之為土地的經(jīng)濟(jì)區(qū)位，簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)濟(jì)區(qū)位；當(dāng)以環(huán)境效益為指標(biāo)衡量土地區(qū)位時(shí)，稱(chēng)之為土地的環(huán)境區(qū)位，簡(jiǎn)稱(chēng)環(huán)境區(qū)位。雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益是一致的，但它們的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)形態(tài)卻是不同的，因此對(duì)土地區(qū)位作上述區(qū)分是很有必要的。對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施而言，它們是形成城市土地區(qū)位的一般物質(zhì)基礎(chǔ)，其結(jié)構(gòu)密度和布局情況從某種程度上決定著土地區(qū)位的優(yōu)劣。土地區(qū)位的優(yōu)劣，具體體現(xiàn)在土地的生產(chǎn)力方面，從而直接影響級(jí)差地租，同時(shí)對(duì)地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格起決定性的作用。
　　土地報(bào)酬遞減規(guī)律
　　總報(bào)酬曲線(xiàn)、平均報(bào)酬曲線(xiàn)、邊際報(bào)酬曲線(xiàn)三者之間的關(guān)系
　　1.總報(bào)酬曲線(xiàn)和平均報(bào)酬曲線(xiàn)的關(guān)系：平均報(bào)酬等于總報(bào)酬曲線(xiàn)上每一點(diǎn)與原點(diǎn)連線(xiàn)的斜率，當(dāng)總報(bào)酬曲線(xiàn)上某一點(diǎn)與原點(diǎn)連線(xiàn)正好是總報(bào)酬曲線(xiàn)的切線(xiàn)時(shí)，斜率最，平均報(bào)酬最高。即在該點(diǎn)以前總報(bào)酬、平均報(bào)酬增加，該點(diǎn)以后總報(bào)酬增加，平均報(bào)酬減少。
　　2.總報(bào)酬曲線(xiàn)和邊際報(bào)酬曲線(xiàn)的關(guān)系：邊際報(bào)酬等于總報(bào)酬曲線(xiàn)在各點(diǎn)切線(xiàn)的斜率。在拐點(diǎn)之前，邊際報(bào)酬遞增，在拐點(diǎn)之后，邊際報(bào)酬遞減?？倛?bào)酬曲線(xiàn)到達(dá)最高點(diǎn)，邊際報(bào)酬為零。最高點(diǎn)之后，總報(bào)酬遞減，邊際報(bào)酬為負(fù)值。
　　3.平均報(bào)酬曲線(xiàn)和邊際報(bào)酬曲線(xiàn)的關(guān)系：當(dāng)邊際報(bào)酬于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬不斷上升，當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬不斷下降，兩條曲線(xiàn)相交于平均報(bào)酬的最高點(diǎn)。
　　4.可以將投入劃分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段（平均報(bào)酬最高點(diǎn)之前）。平均報(bào)酬持續(xù)增長(zhǎng)，這一階段減少投入是不合理的。第二個(gè)階段（從平均報(bào)酬最高點(diǎn)到總報(bào)酬最或邊際報(bào)酬為零之前）。平均報(bào)酬、邊際報(bào)酬均下降趨勢(shì)，只有總報(bào)酬增加直到最，這一階段生產(chǎn)是最合理的。第三個(gè)階段（從總報(bào)酬最或邊際報(bào)酬為零之后）。由于邊際報(bào)酬為負(fù)值，投入增加，總報(bào)酬反而減少，生產(chǎn)是最不合理的。因此，這一階段不宜再增加投入。

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