2009年土地估價師考試：地產開發與工程造價
發布時間：2010-01-14 共1頁
地產開發與工程造價
土地開發
綱要求：
掌握：土地開發的程序。
熟悉：土地開發過程管理，土地開發成本構成，開發土地獲得途徑與程序，開發土地的轉讓。
了解：土地開發的不同形式。
一、土地開發概念
1.土地開發的概念土地開發是指單位或個人通過采取各種措施，將未利用土地改造成農用地或其他用地的活動。
2.土地開發的分類：土地開發包括將土地開發成農用地和建設用地，一般分為土地一級開發和土地二級開發。
（1）土地一級開發，是指政府實施或者授權其他單位實施，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地一級開發計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發。
（2）土地二級開發是指土地使用者從土地市場取得土地使用權后，直接對土地進行開發建設的行為。
在本章以下的內容中，土地開發是指將土地開發成建設用地，并且主要是指土地一級開發。
二、土地開發程序
1.開發主體土地一級開發工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地征轉用過程的土地一級開發，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發，實施主體往往是政府授權的一級開發公司或土地整理儲備機構。
2.開發程序
（1）計劃編制首先要根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發計劃，來編制土地一級開發計劃。
（2）前期策劃根據已編制的土地一級開發計劃，原土地所有者或使用者在征得縣（區）人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預審，委托土地儲備機構編制土地一級開發實施方案。
（3）征詢意見和審批市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實施方案提出原則意見。
同時，土地一級開發項目涉及征用土地的，土地儲備機構根據計劃和規劃有關手續分別向所在區（縣）政府提出征地申請，由區（縣）政府按規定程序辦理征地報批手續；涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。
土地儲備機構通過委托或招標的方式確定土地一級開發主體，并下達土地一級開發批復，簽訂土地一級開發合同。
（4）組織實施開發土地一級開發主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策文件協商制定拆遷安置補償方案等等，并需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、范圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。
（5）項目驗收土地一級開發項目完成后，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發合同》、計劃和規劃的批準文件進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。
三、開發土地獲得途徑與程序
土地一級開發主體獲得開發土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機構通過招標方式來確定。
國土資源管理部門或土地儲備機構根據經批準的計劃、規劃、征地等文件和相關材料，組織編制招標文件，經批準后，一般由土地儲備機構組織招投標。招投標按照政府確定的程序進行，包括：
1.核準招標方式和招標范圍
2.編制招標文件
3.發布招標公告或發出投標邀請書
4.對潛在投標人進行資格審查
5.發招標文件并組織現場勘察
6.投標人編制投標文件
7.組建評標委員會
8.開標、評標，提交評標報告
9.確定中標人
10.發出中標通知書
四、土地開發過程管理
一級開發監管主要依靠有關法規和合同約定來約束，監管主要目的是控制成本、控制開發進度以及開發質量。目前主要有如下幾種制度措施：
1.實行重事項或重要環節審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、市政建設方案等審核。
2.定期報表制度，報表包括一級開發進度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續辦理的情況等。
3.進度對比制度，通過對實際運作進度與一級開發單位投標承諾進度進行對比分析，監督開發進度。
4.參與制度，儲備機構參與一級開發單位就項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當招標過程監督代表，檢查招標工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。
5.備案制度，要求一級開發公司及時提交合同、支付款項憑證、手續辦理批復等文件資料給儲備機構備案。應該說明的是，備案并不意味著儲備機構認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最后要經審計部門審計確認。
6.責任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構均予以認可，對于超標支付或故意擴成本的支出費用由一級開發單位承擔。
五、開發土地的轉讓
一級開發后的建設土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經營性用地的，全部采用招、拍、掛進行出讓；屬于非經營性用地的，按照國家規定，可以采用協議或劃撥方式。
二級開發的建設用地的轉讓，要符合《城市房地產管理法》和《轉讓管理規定》的規定，以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，要按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
六、土地開發成本構成
1.征地拆遷補償費及有關稅費
2.收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用
3.市政基礎設施建設有關費用
4.招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用
5.貸款利息
6.土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用；不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其他支出。
土地開發
綱要求：
掌握：土地開發的程序。
熟悉：土地開發過程管理，土地開發成本構成，開發土地獲得途徑與程序，開發土地的轉讓。
了解：土地開發的不同形式。
一、土地開發概念
1.土地開發的概念土地開發是指單位或個人通過采取各種措施，將未利用土地改造成農用地或其他用地的活動。
2.土地開發的分類：土地開發包括將土地開發成農用地和建設用地，一般分為土地一級開發和土地二級開發。
（1）土地一級開發，是指政府實施或者授權其他單位實施，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地一級開發計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發。
（2）土地二級開發是指土地使用者從土地市場取得土地使用權后，直接對土地進行開發建設的行為。
在本章以下的內容中，土地開發是指將土地開發成建設用地，并且主要是指土地一級開發。
二、土地開發程序
1.開發主體土地一級開發工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地征轉用過程的土地一級開發，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發，實施主體往往是政府授權的一級開發公司或土地整理儲備機構。
2.開發程序
（1）計劃編制首先要根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發計劃，來編制土地一級開發計劃。
（2）前期策劃根據已編制的土地一級開發計劃，原土地所有者或使用者在征得縣（區）人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預審，委托土地儲備機構編制土地一級開發實施方案。
（3）征詢意見和審批市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實施方案提出原則意見。
同時，土地一級開發項目涉及征用土地的，土地儲備機構根據計劃和規劃有關手續分別向所在區（縣）政府提出征地申請，由區（縣）政府按規定程序辦理征地報批手續；涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。
土地儲備機構通過委托或招標的方式確定土地一級開發主體，并下達土地一級開發批復，簽訂土地一級開發合同。
（4）組織實施開發土地一級開發主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策文件協商制定拆遷安置補償方案等等，并需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、范圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。
（5）項目驗收土地一級開發項目完成后，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發合同》、計劃和規劃的批準文件進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。
三、開發土地獲得途徑與程序
土地一級開發主體獲得開發土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機構通過招標方式來確定。
國土資源管理部門或土地儲備機構根據經批準的計劃、規劃、征地等文件和相關材料，組織編制招標文件，經批準后，一般由土地儲備機構組織招投標。招投標按照政府確定的程序進行，包括：
1.核準招標方式和招標范圍
2.編制招標文件
3.發布招標公告或發出投標邀請書
4.對潛在投標人進行資格審查
5.發招標文件并組織現場勘察
6.投標人編制投標文件
7.組建評標委員會
8.開標、評標，提交評標報告
9.確定中標人
10.發出中標通知書
四、土地開發過程管理
一級開發監管主要依靠有關法規和合同約定來約束，監管主要目的是控制成本、控制開發進度以及開發質量。目前主要有如下幾種制度措施：
1.實行重事項或重要環節審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、市政建設方案等審核。
2.定期報表制度，報表包括一級開發進度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續辦理的情況等。
3.進度對比制度，通過對實際運作進度與一級開發單位投標承諾進度進行對比分析，監督開發進度。
4.參與制度，儲備機構參與一級開發單位就項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當招標過程監督代表，檢查招標工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。
5.備案制度，要求一級開發公司及時提交合同、支付款項憑證、手續辦理批復等文件資料給儲備機構備案。應該說明的是，備案并不意味著儲備機構認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最后要經審計部門審計確認。
6.責任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構均予以認可，對于超標支付或故意擴成本的支出費用由一級開發單位承擔。
五、開發土地的轉讓
一級開發后的建設土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經營性用地的，全部采用招、拍、掛進行出讓；屬于非經營性用地的，按照國家規定，可以采用協議或劃撥方式。
二級開發的建設用地的轉讓，要符合《城市房地產管理法》和《轉讓管理規定》的規定，以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，要按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
六、土地開發成本構成
1.征地拆遷補償費及有關稅費
2.收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用
3.市政基礎設施建設有關費用
4.招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用
5.貸款利息
6.土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用；不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其他支出。
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