2009年土地估價師考試：房產(chǎn)稅收
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
房產(chǎn)稅收
（一）考試目的
測試應考人員對房屋稅收知識的理解與掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：房產(chǎn)稅的概念及計稅依據(jù)。
熟悉：房地產(chǎn)稅的概念及計稅依據(jù)。
（三）考試范圍
1.房產(chǎn)稅
（1）房產(chǎn)稅概念
（2）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
2.房地產(chǎn)稅
（1）房地產(chǎn)稅概念
（2）房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
相關稅收
（一）考試目的
測試應考人員對相關稅收知識的理解與掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：營業(yè)稅概念及計稅依據(jù)，企業(yè)所得稅概念及計稅依據(jù)，契稅概念及計稅依據(jù)。
熟悉：城市維護建設稅概念及計稅依據(jù)，教育費附加概念及計稅依據(jù)。
了解：印花稅概念及計稅依據(jù)。
（三）考試范圍
1.營業(yè)稅
（1）營業(yè)稅概念
（2）營業(yè)稅的計稅依據(jù)
2.城市維護建設稅
（1）城市維護建設稅概念
（2）城市維護建設稅的計稅依據(jù)
3.教育費附加
（1）教育費附加概念
（2）教育費附加的計稅依據(jù)
4.企業(yè)所得稅
（1）企業(yè)所得稅概念
（2）企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)
5.契稅
（1）契稅概念
（2）契稅的計稅依據(jù)
6.印花稅
（1）印花稅的概念。
（2）印花稅的計稅依據(jù)。
一、房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。
1.納稅人
凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權出典的，以承典人為納稅人；產(chǎn)權所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。
2.課稅
對象房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。
3.計稅
依據(jù)對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10—30%后的余值為計稅依據(jù)。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收入是房屋所有權人出租房產(chǎn)使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額按租計征。
4.稅率房產(chǎn)稅
采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。
5.納稅地點和納稅期限
（1）納稅地點。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關納稅。
（2）納稅期限。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
6.減稅、免稅下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅
（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。
（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。
（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)……但其附設的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍。
（4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。
（5）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。
包括：
（1）損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定后，可免征房產(chǎn)稅。
（2）對企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務機關批準可暫不征收房產(chǎn)稅；如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單位使用或恢復生產(chǎn)的時候，應依照規(guī)定征稅。
（3）房產(chǎn)修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關審核，在修期間可免征房產(chǎn)稅。
（4）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是，工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征稅。
（5）企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可免征房產(chǎn)稅。
（6）中、小學校及高等學校用于教學及科研等本身業(yè)務的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但學校興辦的校辦工廠、校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
二、房地產(chǎn)稅
1.房地產(chǎn)稅概念：房地產(chǎn)稅是國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。
2.房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)：標準房地價和標準房地租價。分為從值計征和從租計征兩種形式。
三、契稅
契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權承受人征收的一種稅。
1.納稅人《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬是指下列行為：
（1）國有土地使用權出讓；
（2）土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈與；
（5）房屋交換。
下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，予以征稅：
（1）以土地、房屋權屬作價投資人股；
（2）以土地、房屋權屬抵債；
（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；
（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。
2.課稅對象契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。
3.稅率契稅的稅率為3％一5％。各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報財政部和國家稅務總局備案。
4.計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時雙方當事人簽訂的契約價格……征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權交易雙方的合法權益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。
房屋產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權屬的變動。房地產(chǎn)價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以房地產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù)。土地使用權交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。
5.納稅環(huán)節(jié)和納稅期限契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。
6.減稅、免稅有下列行為之一的，減征、免征契稅：
（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；
（2）城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；
（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；
（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；
（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；
（6）依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征
（一）考試目的
測試應考人員對房屋稅收知識的理解與掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：房產(chǎn)稅的概念及計稅依據(jù)。
熟悉：房地產(chǎn)稅的概念及計稅依據(jù)。
（三）考試范圍
1.房產(chǎn)稅
（1）房產(chǎn)稅概念
（2）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
2.房地產(chǎn)稅
（1）房地產(chǎn)稅概念
（2）房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
相關稅收
（一）考試目的
測試應考人員對相關稅收知識的理解與掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：營業(yè)稅概念及計稅依據(jù)，企業(yè)所得稅概念及計稅依據(jù)，契稅概念及計稅依據(jù)。
熟悉：城市維護建設稅概念及計稅依據(jù)，教育費附加概念及計稅依據(jù)。
了解：印花稅概念及計稅依據(jù)。
（三）考試范圍
1.營業(yè)稅
（1）營業(yè)稅概念
（2）營業(yè)稅的計稅依據(jù)
2.城市維護建設稅
（1）城市維護建設稅概念
（2）城市維護建設稅的計稅依據(jù)
3.教育費附加
（1）教育費附加概念
（2）教育費附加的計稅依據(jù)
4.企業(yè)所得稅
（1）企業(yè)所得稅概念
（2）企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)
5.契稅
（1）契稅概念
（2）契稅的計稅依據(jù)
6.印花稅
（1）印花稅的概念。
（2）印花稅的計稅依據(jù)。
一、房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。
1.納稅人
凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權出典的，以承典人為納稅人；產(chǎn)權所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。
2.課稅
對象房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。
3.計稅
依據(jù)對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10—30%后的余值為計稅依據(jù)。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收入是房屋所有權人出租房產(chǎn)使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額按租計征。
4.稅率房產(chǎn)稅
采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。
5.納稅地點和納稅期限
（1）納稅地點。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關納稅。
（2）納稅期限。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
6.減稅、免稅下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅
（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。
（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。
（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)……但其附設的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍。
（4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。
（5）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。
包括：
（1）損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定后，可免征房產(chǎn)稅。
（2）對企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務機關批準可暫不征收房產(chǎn)稅；如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單位使用或恢復生產(chǎn)的時候，應依照規(guī)定征稅。
（3）房產(chǎn)修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關審核，在修期間可免征房產(chǎn)稅。
（4）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是，工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征稅。
（5）企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可免征房產(chǎn)稅。
（6）中、小學校及高等學校用于教學及科研等本身業(yè)務的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但學校興辦的校辦工廠、校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
二、房地產(chǎn)稅
1.房地產(chǎn)稅概念：房地產(chǎn)稅是國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。
2.房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)：標準房地價和標準房地租價。分為從值計征和從租計征兩種形式。
三、契稅
契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權承受人征收的一種稅。
1.納稅人《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬是指下列行為：
（1）國有土地使用權出讓；
（2）土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈與；
（5）房屋交換。
下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，予以征稅：
（1）以土地、房屋權屬作價投資人股；
（2）以土地、房屋權屬抵債；
（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；
（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。
2.課稅對象契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。
3.稅率契稅的稅率為3％一5％。各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報財政部和國家稅務總局備案。
4.計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時雙方當事人簽訂的契約價格……征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權交易雙方的合法權益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。
房屋產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權屬的變動。房地產(chǎn)價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以房地產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù)。土地使用權交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。
5.納稅環(huán)節(jié)和納稅期限契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。
6.減稅、免稅有下列行為之一的，減征、免征契稅：
（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；
（2）城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；
（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；
（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；
（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；
（6）依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征
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