2009年土地估價師考試：出讓國有土地使用權
發布時間：2010-01-14 共1頁
1）出讓國有土地使用權的內容和限制
①出讓國有土地使用權的內容
出讓國有土地使用權的處分權能包括轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經營及其他經濟活動。出讓國有土地使用權人在出讓土地使用權期限內，依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權（轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經營及其他經濟活動）。但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。
②出讓國有土地使用權的權利限制
土地使用權出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設項目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現了國家與土地使用權人之間的財產利益關系，又體現了城市建設發展規劃部門與土地使用權人之間的管理關系。因此，出讓國有土地使用權人必須按出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經主管部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。
③違約責任
超過合同約定的期限滿一年未開發土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。除因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
2）出讓國有土地使用權的轉讓
①轉讓條件
《房地產管理法》第三十八條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。
A、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓，
B、按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上；二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。這兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。這樣規定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。
②權利義務同時轉移原則
權利義務同時轉移原則，即“認地不認人”原則，是指土地使用權轉讓時，轉讓人與原土地使用權出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移給受讓人。
出讓國有土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方的同意，經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。
③轉受讓的年限
出讓國有土地使用權轉讓后，受讓人土地使用權的期限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
3）出讓國有土地使用權的出租
出讓國有土地使用權人出租其權利的，應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發和利用。依《劃撥國有土地使用權管理辦法》第19條的規定，土地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權收回土地使用權。因此，出讓國有土地使用權出租后，出租人必須繼續履行出讓合同。同時，出租期限不得超過出讓合同規定的期限。
4）出讓國有土地使用權的抵押
以出讓國有土地使用權設定土地抵押權的，土地使用權人必須按照出讓合同的約定，已經支付全部土地使用權出讓金并領取出讓國有土地使用權證書，同時，還應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成對土地的投資、開發和利用。
出讓國有土地使用權抵押后，出讓國有土地使用權人必須繼續履行出讓合同。
例題：土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉讓，受讓人的使用年限只有（）年。
A、20
B.30
C.40
D.70
答案：C
解析：根據“以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年，因此，應選取C
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