2009年土地估價師考試：建筑物估價方法（1）
發布時間：2010-01-14 共1頁
第十章建筑物估價方法
1、建筑物估價的基本概念和基本原理
2、掌握成本估價法的計算過程，重點是折舊、現值的計算（必考）
一、建筑物估價概述
1、建筑物估價的定義
（1）建筑物的基本概念、基本功能
（2）建筑物的分類
按生產性質，可分為生產型建筑（即工業建筑、農業建筑）和非生產性建筑（即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑）
按建筑結構（通常依建筑物的主要承重結構所用材料進行劃分），一般可分為五類：鋼結構、鋼筋混凝土結構（包括框架板與框架輕板結構）、磚混結構、磚木結構、其他結構
（3）建筑物估價的定義
2、建筑物估價的基本原理
分兩種：具有市場流動性的建筑物，以重置成本為基礎，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等估價；不具備市場流動性的建筑物，用成本價計算的重置價格扣除折舊的方法估價。
3、影響建筑物價格的因素
分三類：建筑物重置價（最基本因素）、環境因素、其他因素
4、建筑物價格的特點，共五點
5、建筑物估價中的幾個概念
（1）房屋建筑成本
（2）重建成本：目前的價格、原來的材料和標準
（3）重置成本：目前的價格、材料和標準，要與重建成本區別開來
（4）應計折舊：包括物理的、功能的、經濟的
（5）標準房價：同一等級房屋的平均價格
（6）建筑工程安裝定額：單位建筑產品所消耗的數量標準，是編制概算定額的基礎
（7）建筑安裝工程概算定額：按擴分部分項工程確定的消耗數量標準
（8）建筑物殘值
二、建筑物估價方法
1、重置價格折舊法（重點）
是成本估價法具體應用中的一種方法，適合對獨立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補償標準。
（1）基本思路與基本公式
建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額
或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度
（2）房屋建筑物分類，分4類7等
（3）重置價格的確定
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格；另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。
具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種，必要時兩者可并用。
估價上通常將計算重置價格的方法分為三種：凈計法、平方法、立方法。
1、建筑物估價的基本概念和基本原理
2、掌握成本估價法的計算過程，重點是折舊、現值的計算（必考）
一、建筑物估價概述
1、建筑物估價的定義
（1）建筑物的基本概念、基本功能
（2）建筑物的分類
按生產性質，可分為生產型建筑（即工業建筑、農業建筑）和非生產性建筑（即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑）
按建筑結構（通常依建筑物的主要承重結構所用材料進行劃分），一般可分為五類：鋼結構、鋼筋混凝土結構（包括框架板與框架輕板結構）、磚混結構、磚木結構、其他結構
（3）建筑物估價的定義
2、建筑物估價的基本原理
分兩種：具有市場流動性的建筑物，以重置成本為基礎，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等估價；不具備市場流動性的建筑物，用成本價計算的重置價格扣除折舊的方法估價。
3、影響建筑物價格的因素
分三類：建筑物重置價（最基本因素）、環境因素、其他因素
4、建筑物價格的特點，共五點
5、建筑物估價中的幾個概念
（1）房屋建筑成本
（2）重建成本：目前的價格、原來的材料和標準
（3）重置成本：目前的價格、材料和標準，要與重建成本區別開來
（4）應計折舊：包括物理的、功能的、經濟的
（5）標準房價：同一等級房屋的平均價格
（6）建筑工程安裝定額：單位建筑產品所消耗的數量標準，是編制概算定額的基礎
（7）建筑安裝工程概算定額：按擴分部分項工程確定的消耗數量標準
（8）建筑物殘值
二、建筑物估價方法
1、重置價格折舊法（重點）
是成本估價法具體應用中的一種方法，適合對獨立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補償標準。
（1）基本思路與基本公式
建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額
或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度
（2）房屋建筑物分類，分4類7等
（3）重置價格的確定
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格；另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。
具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種，必要時兩者可并用。
估價上通常將計算重置價格的方法分為三種：凈計法、平方法、立方法。
