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　　土地登記機(jī)關(guān)
　　土地登記機(jī)關(guān)主要是各級(jí)土地行政管理部門(mén)。就現(xiàn)有法律規(guī)定而言，土地登記機(jī)關(guān)和房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)乃至其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職能，需進(jìn)一步協(xié)調(diào)。我國(guó)擔(dān)保法而言，第42條規(guī)定了4個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定了兩種截然相反的登記程序，即：“在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上簡(jiǎn)稱(chēng)房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記…;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)?！本褪钦f(shuō)，開(kāi)發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產(chǎn)登記;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，則先辦理房產(chǎn)登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調(diào)，加上土地部門(mén)和房產(chǎn)部門(mén)工作中相互不配合，造成了實(shí)踐中很多難以解決的問(wèn)題。例如在辦理了房產(chǎn)證以后，因土地權(quán)屬或土地侵權(quán)糾紛使房屋下的土地處于爭(zhēng)議狀態(tài)，房屋所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)移出去，受讓人辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)，取得房產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)，新的房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)碌氖茏屓艘罁?jù)法律可以再次獲得房產(chǎn)證書(shū)，如此進(jìn)行下去，就使作為房產(chǎn)基礎(chǔ)的地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議確定之前的空當(dāng)，房產(chǎn)能“合法”地流轉(zhuǎn)，將地產(chǎn)登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀念，有了房產(chǎn)證就有了一切，地產(chǎn)證無(wú)關(guān)緊要。實(shí)踐中的很多房主確實(shí)只有房產(chǎn)證，而無(wú)地產(chǎn)證。
　　房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能統(tǒng)一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權(quán)利退出財(cái)產(chǎn)法的范疇，直到1988年之后才又重新進(jìn)入財(cái)產(chǎn)法范疇，而此時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)、林地產(chǎn)權(quán)等已經(jīng)納入了財(cái)產(chǎn)法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國(guó)際慣例。在當(dāng)今世界，凡建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國(guó)家和地區(qū)，不論這種登記被稱(chēng)為土地登記還是被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)登記，總是在一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動(dòng)產(chǎn)登機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一;其次，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性已成國(guó)際慣例。在實(shí)踐中，當(dāng)國(guó)土局和房管局分別對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，不但會(huì)增加當(dāng)事人的費(fèi)用支出，而且會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)中的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在生效時(shí)間上不同，從而可能會(huì)損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一的前提條件是登記客體關(guān)系的理順。在登記的客體上應(yīng)明確土地的附著物與土地一并登記。按照附著物隨地走(包括房隨地走)的原則，一并登記，登記的證書(shū)是一證，而不是兩證或多證。
　　我國(guó)現(xiàn)行土地登記制度，來(lái)源于1986年土地管理法，在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，規(guī)定了土地使用權(quán)登記制度。新的《土地管理法》第11條規(guī)定了登記的機(jī)關(guān)和權(quán)利類(lèi)型：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán);其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)實(shí)用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。第12條：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。較為完整土地產(chǎn)登記制度是從1996年2月1日起開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)施行的《土地登記規(guī)則》。 

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