2009年土地估價師：土地價格的類型
發布時間：2010-01-14 共1頁
土地價格的類型
從不同目的出發，可以將地價分成不同種類，各地價種類之間會有所交叉，同一塊土地之上可能會有多種價格。
1、按土地權利可分為：土地所有權價格、土地使用權價格、土地租賃權價格、土地抵押權價格和其他他項權利價格等。
土地權利是多個權利的集合，包括土地的所有權及使用權、租賃權、抵押權等。相應地，土地價格可以劃分為所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等。
土地所有權價格：是一種土地所有權轉移價格，或說為賣斷價格。
土地使用權價格，是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。同樣，租賃和抵押權會形成租賃權價格和抵押權價格。
2、按土地價格形成方式可分為：交易價格、理論價格和評估價格等；
交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。
理論價格指經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理想的，或是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格，
評估價格是由專門的機構和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括交易底價、基準地價、課稅地價等。①交易底價；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。②基準地價；是政府為管理土地市場，由專業部門、專業人員評定的土地等級和區域的平均價格。③課稅價格；是政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格。
3、按政府管理手段可分為：申報地價、公告（示）地價等。
①申報地價；由土地所有人或使用人向有關機關申報的地價。
②公告(示)地價；是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償的依據。
4、按土地價格表示方法可分為：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。
土地總價格：是指一宗土地的整體價格，一般不能反映土地價格水平的高低。
單位面積地價：又稱土地單價，是指單位土地面積的價格，一般可以反映土地價格水平的高低。單位面積地價=土地總價格÷土地總面積
樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是平均倒每單位建筑面積上的土地價格，樓面地價更能反映土地價格水平的高低。
樓面地價=土地總價格÷總建筑面積
樓面地價=土地單價÷容積率
5、按土地的存在形態可分為：生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格
生地價格：指已完成土地使用批準手續而未進行或部分進行基礎設施配套開發和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。
熟地價格：指完成了土地開發等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。
毛地價格：指已完成基礎設施配套開發而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。
凈地價格：指已完成基礎設施配套、場地內達到開工條件且沒有設定他項權利的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。
6、按土地的交易方式可分為：拍賣價格、招標價格、協議價格、掛牌價格。
7、按土地價格使用目的可分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。
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