2009年土地估價師：地價的影響因素
發布時間：2010-01-14 共1頁
地價的影響因素
（一）主要地價影響因素：土地價格是由其效用、相對稀缺度及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。影響土地價格的因素，按因素與土地的關系及影響范圍可分為一般因素、區域因素和個別因素。
1、一般因素
一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎。
（1）行政因素：土地與住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。
?。?）人口因素：人口密度、人口素質（主要對住宅用地）、家庭人口構成。
?。?）社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化進程、房地產投機等。
?。?）國際因素：國際經濟、政治因素。
?。?）經濟因素：經濟發展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價變動、利率水平等。
①行政因素
行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經濟發展角度出發，制訂有關政策，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目的。這種干預，對土地價格影響至關重。
影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。
住房制度：住房制度改革以取消補貼、實行住房商品化為目標，從而促進了房地產投資的良性循環，推動了地價的合理實現。
城市規劃：在城市規劃中，對用途、容積率和建筑密度的規定，對地價有重要的影響。同一塊土地用于商業、住宅和工業時的地價有很的差異。一般商業用地效益最高，住宅用地次之，工業用地效益最低。規定土地用途對維護城市功能分區的完整性、土地利用總體效益的最佳及土地利用社會效益與經濟效益結合的最合理性有重要意義。
容積率：指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。容積率，意味著單位用地面積上可建的建筑面積，可以獲取的預期收益高，因而單位面積地價也就高；反之則地價也低。在限制容積率的地區，容積率的高低直接影響著所限制地區的地價高低。
地價政策：高地價政策即政府放開對地價的管制，會促使地價上漲；低地價政策是政府采取各種手段抑制地價的上漲，從而導致地價水平的下跌或停滯。同時，地價管理政策也影響著房地產投資者的投資興趣，從而影響地價的高低。
稅收政策：稅賦增加--→居民和企業的儲蓄減少--→社會投資減少--→經濟增長幅度降低--→企業無力或不想擴投資--→土地需求降低--→土地價格降低。
行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會引起當地土地價格的變動。通常分為以下兩類，一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮上升為建制鎮等等；另一類是級別不變，其管轄權由原地區劃歸另一地區。如廣東省寶安縣的行政隸屬關系由原地區劃歸深圳市管轄后，該縣利用特區的優惠政策吸引了批外資，經濟迅速發展，從而帶動了地價的上漲。
②人口因素
人口狀態是最主要的社會經濟因素。人口因素對地價的影響與人口密度、人口素質和家庭人口構成密切相關。
人口密度：人口密度提高，對土地的需求上升，導致地價上漲。例如日本所有城市土地價格增加率1956—1960年為11％—13％，1960—1961年為17％-18％；而美國，1956—1966年土地價格的變動率僅為5．5％-6．9％。其主要原因就是日本是經濟發達國家中城市人口密度最、人口增長率最高的國家。美國的城市經濟發展速度也很快，但由于人口密度低、人口增長率比日本低，對土地需求不如日本強烈，因而地價增長幅度較小。
人口素質：這一因素一般對住宅用地價格的影響較。人口素質高的住宅區通常社會秩序安定，環境優美，給人們形成良好印象，間接引起對該類住宅區的需求增加，促使地價上漲。
家庭人口構成：傳統的三代、四代同堂的家庭逐漸被以夫妻為中心的小家庭所替代，家庭結構越小，對住宅的需求相應增加，對小面積套房和出租性住宅的需求也會增加，從而導致住宅用地的地價上漲，而且這種上漲的趨勢越來越明顯。
?、凵鐣蛩?BR> 社會發展狀況和安定狀況對地價有很的影響。影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。
政治安定狀況：政局穩定，則房地產投資的運轉渠道正常，風險小，資金可以按預期的目標在預期期限內得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動地價上升。
社會治安狀況：社會秩序良好，人們會感到安全，從而愿意投資、購物、居住，因此帶動地價上升。
房地產投機：是指投機者期望并利用房地產價格的變動獲得超常利潤的行為。這個因素對市場地價水平有突出的影響。土地供不應求，投機者搶購哄抬地價；土地供于求，投機者拋售使地價下跌。
城市化進程：城市化或工業化程度越高的地區就有更多的就業機會，而城市土地的總面積相對而言是不變的，所以城市化進程對地價的影響表現在以下兩個方面：一是城市地區人口分布密集的地點，地價漲幅較高；二是人口遷入比例高，即城市化進程速度快的地區，地價漲幅和上漲速度都要高于一般地區。
?、車H因素：
國際政治、經濟狀況對地價的影響是通過對國內的政治、經濟狀況的影響而間接反映出來的。
國際經濟狀況：一個國家的經濟發展不可能完全孤立于世界經濟發展之外，總是或多或少地與其他國家發生經濟上的聯系。隨著世界市場的進一步開放，這種聯系只會越來越密切。因此，一個國家的經濟興衰通常與世界經濟發展休戚相關，地產市場狀況也不例外。比如，在1929年爆發的全球性經濟危機中，美國的地價急劇下降，自1925年高峰值直線下跌，1933年降至最低點；直至世界經濟復蘇之后，地價才回升。
國際政治因素：國家之間關系良好，外交環境寬松、和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和地價上漲；反之，對立國家彼此經濟封鎖，限制人員往來和資金的流向，其結果就是對土地的需求下降，地價下跌。
?、萁洕蛩?BR> 經濟情況的演變對國計民生及國際地位的影響有著重要的作用。在政府積極追求經濟增長及經濟穩定的過程中，一切民用物資均通過經濟政策的影響而趨于穩定。
經濟發展狀況：衡量經濟發展狀況的重要指標之一是國民收入。國民收入增加，意味著社會總投資增加，對土地的總需求不斷擴，帶動土地價格上漲。從各國、各地區經濟發展與土地需求變動來看，土地需求變動趨勢體與經濟循環趨勢一致。
儲蓄和投資水平：儲蓄水平和投資水平是正相關的，即儲蓄增長則投資也相應增長。這是經濟學中的“儲蓄、投資一致性”的原理。因此，分析儲蓄和投資水平對地價的影響，就可以用分析儲蓄水平對地價水平的影響來概括。當儲蓄能力愈而且儲蓄意愿愈高時，儲蓄額越多，資本積累就越快。從資本積累的角度看，房地產價格比其他財產價格總量要高。一般家庭購買不動產時，必須經歷一段較長時間的儲蓄，而儲蓄率高，有利于資本的積累，才能提供足夠的購屋準備款。所以，儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環過程與房地產市場的波動有密切的關系。一般地講，一系列儲蓄率高的時期往往是超額儲蓄累積期；儲蓄率在連續較高的情況下突然轉為較低時，則是房地產熱潮期，此時地價會飛漲。
財政收支與金融狀況：財政、金融狀況的外在表現是貨幣供給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會閑散資金增加。游資過剩會導致過多的貨幣，爭相購買少數的貨品，特別是購置可以保值的房地產，造成對房地產的需求增加，促使地價上漲。
居民收入和消費水平：從收入水平和消費水平變化中看不動產市場，一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。
物價變動：房地產越是在物價變動時期越能體現其保值性，因此物價變動對房地產市場的影響成正比，需要說明的是，房地產價格巨漲，只會發生在城市地區，鄉村地區較少受影響，甚至在某些人口外流嚴重的地區地價還有下跌現象。
利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款項，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產評估人員就要時刻了解金融機構現行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。
2、區域因素
區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件。這些條件相互結合所產生的地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響。主要包含的內容有地區的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環境質量、城市規劃限制等。
?、俜比A程度：主要指商業服務業的規模等級及其對土地利用的影響程度。商業服務業的規模等級越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用隨著距離商服中心距離的增加，呈現遞減的變化趨勢。
②交通條件
影響地價的交通條件主要有區域的交通類型、對外聯系方式及方便程度、整體性交通結構、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網密度等。
?、刍A和公用設施條件
影響地價的基礎設施條件，主要包括基礎設施和公用設施兩類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學校、公園、醫院等設施的等級、結構、保證率、齊備程度及距離等。
④環境質量
影響地價的環境質量主要包括人文環境和自然環境，包括地質、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程度等各種自然環境條件以及居民職業類別、教育程度和收人水平等人文環境條件。
⑤城市規劃限制
影響地價的城市規劃因素，主要有區域土地利用性質、用地結構、用地限制條件、區域交通管制等。
3、個別因素
個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區域內地價差異的重要原因。
?、倜娣e：宗地面積必須適宜，過、過小都不適宜土地利用
②寬度：臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益
?、凵疃龋鹤诘嘏R街進深過淺、過深，都不適合利用，從而影響地價
?、苄螤睿鹤诘匦螤钜跃匦螢榧?，其他如三角形、梯形、不規則形等都不便于利用
?、萜露龋浩露冗^，不容易開發或使開發成本過高
?、拮诘鼗A設施條件：指與宗地直接相關的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設施等
?、咦诘嘏R街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對宗地地價都有很影響
?、喑鞘幸巹澫拗疲鹤鳛閭€別因素考慮的城市規劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等
?、嵬恋厥褂媚晗蓿簺Q定了可以使用該土地并獲取收益的時間，從而直接影響地價
?。ǘ┑貎r影響因素的作用規律
1、一般因素從宏觀上對地區整體的地價水平產生全局性影響。
2、區域因素對地區的地產價格水平有決定性的影響。
3、個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區域內地價差異的主要原因。
?。ㄈ┎煌猛镜貎r影響因素的特點
一般來講，商業用地特別注意營業環境和收益狀況；居住用地特別注重環境優美；工業用地特別注重交通運輸和水、電等條件。
（一）主要地價影響因素：土地價格是由其效用、相對稀缺度及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。影響土地價格的因素，按因素與土地的關系及影響范圍可分為一般因素、區域因素和個別因素。
1、一般因素
一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎。
（1）行政因素：土地與住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。
?。?）人口因素：人口密度、人口素質（主要對住宅用地）、家庭人口構成。
?。?）社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化進程、房地產投機等。
?。?）國際因素：國際經濟、政治因素。
?。?）經濟因素：經濟發展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價變動、利率水平等。
①行政因素
行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經濟發展角度出發，制訂有關政策，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目的。這種干預，對土地價格影響至關重。
影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。
住房制度：住房制度改革以取消補貼、實行住房商品化為目標，從而促進了房地產投資的良性循環，推動了地價的合理實現。
城市規劃：在城市規劃中，對用途、容積率和建筑密度的規定，對地價有重要的影響。同一塊土地用于商業、住宅和工業時的地價有很的差異。一般商業用地效益最高，住宅用地次之，工業用地效益最低。規定土地用途對維護城市功能分區的完整性、土地利用總體效益的最佳及土地利用社會效益與經濟效益結合的最合理性有重要意義。
容積率：指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。容積率，意味著單位用地面積上可建的建筑面積，可以獲取的預期收益高，因而單位面積地價也就高；反之則地價也低。在限制容積率的地區，容積率的高低直接影響著所限制地區的地價高低。
地價政策：高地價政策即政府放開對地價的管制，會促使地價上漲；低地價政策是政府采取各種手段抑制地價的上漲，從而導致地價水平的下跌或停滯。同時，地價管理政策也影響著房地產投資者的投資興趣，從而影響地價的高低。
稅收政策：稅賦增加--→居民和企業的儲蓄減少--→社會投資減少--→經濟增長幅度降低--→企業無力或不想擴投資--→土地需求降低--→土地價格降低。
行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會引起當地土地價格的變動。通常分為以下兩類，一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮上升為建制鎮等等；另一類是級別不變，其管轄權由原地區劃歸另一地區。如廣東省寶安縣的行政隸屬關系由原地區劃歸深圳市管轄后，該縣利用特區的優惠政策吸引了批外資，經濟迅速發展，從而帶動了地價的上漲。
②人口因素
人口狀態是最主要的社會經濟因素。人口因素對地價的影響與人口密度、人口素質和家庭人口構成密切相關。
人口密度：人口密度提高，對土地的需求上升，導致地價上漲。例如日本所有城市土地價格增加率1956—1960年為11％—13％，1960—1961年為17％-18％；而美國，1956—1966年土地價格的變動率僅為5．5％-6．9％。其主要原因就是日本是經濟發達國家中城市人口密度最、人口增長率最高的國家。美國的城市經濟發展速度也很快，但由于人口密度低、人口增長率比日本低，對土地需求不如日本強烈，因而地價增長幅度較小。
人口素質：這一因素一般對住宅用地價格的影響較。人口素質高的住宅區通常社會秩序安定，環境優美，給人們形成良好印象，間接引起對該類住宅區的需求增加，促使地價上漲。
家庭人口構成：傳統的三代、四代同堂的家庭逐漸被以夫妻為中心的小家庭所替代，家庭結構越小，對住宅的需求相應增加，對小面積套房和出租性住宅的需求也會增加，從而導致住宅用地的地價上漲，而且這種上漲的趨勢越來越明顯。
?、凵鐣蛩?BR> 社會發展狀況和安定狀況對地價有很的影響。影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。
政治安定狀況：政局穩定，則房地產投資的運轉渠道正常，風險小，資金可以按預期的目標在預期期限內得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動地價上升。
社會治安狀況：社會秩序良好，人們會感到安全，從而愿意投資、購物、居住，因此帶動地價上升。
房地產投機：是指投機者期望并利用房地產價格的變動獲得超常利潤的行為。這個因素對市場地價水平有突出的影響。土地供不應求，投機者搶購哄抬地價；土地供于求，投機者拋售使地價下跌。
城市化進程：城市化或工業化程度越高的地區就有更多的就業機會，而城市土地的總面積相對而言是不變的，所以城市化進程對地價的影響表現在以下兩個方面：一是城市地區人口分布密集的地點，地價漲幅較高；二是人口遷入比例高，即城市化進程速度快的地區，地價漲幅和上漲速度都要高于一般地區。
?、車H因素：
國際政治、經濟狀況對地價的影響是通過對國內的政治、經濟狀況的影響而間接反映出來的。
國際經濟狀況：一個國家的經濟發展不可能完全孤立于世界經濟發展之外，總是或多或少地與其他國家發生經濟上的聯系。隨著世界市場的進一步開放，這種聯系只會越來越密切。因此，一個國家的經濟興衰通常與世界經濟發展休戚相關，地產市場狀況也不例外。比如，在1929年爆發的全球性經濟危機中，美國的地價急劇下降，自1925年高峰值直線下跌，1933年降至最低點；直至世界經濟復蘇之后，地價才回升。
國際政治因素：國家之間關系良好，外交環境寬松、和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和地價上漲；反之，對立國家彼此經濟封鎖，限制人員往來和資金的流向，其結果就是對土地的需求下降，地價下跌。
?、萁洕蛩?BR> 經濟情況的演變對國計民生及國際地位的影響有著重要的作用。在政府積極追求經濟增長及經濟穩定的過程中，一切民用物資均通過經濟政策的影響而趨于穩定。
經濟發展狀況：衡量經濟發展狀況的重要指標之一是國民收入。國民收入增加，意味著社會總投資增加，對土地的總需求不斷擴，帶動土地價格上漲。從各國、各地區經濟發展與土地需求變動來看，土地需求變動趨勢體與經濟循環趨勢一致。
儲蓄和投資水平：儲蓄水平和投資水平是正相關的，即儲蓄增長則投資也相應增長。這是經濟學中的“儲蓄、投資一致性”的原理。因此，分析儲蓄和投資水平對地價的影響，就可以用分析儲蓄水平對地價水平的影響來概括。當儲蓄能力愈而且儲蓄意愿愈高時，儲蓄額越多，資本積累就越快。從資本積累的角度看，房地產價格比其他財產價格總量要高。一般家庭購買不動產時，必須經歷一段較長時間的儲蓄，而儲蓄率高，有利于資本的積累，才能提供足夠的購屋準備款。所以，儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環過程與房地產市場的波動有密切的關系。一般地講，一系列儲蓄率高的時期往往是超額儲蓄累積期；儲蓄率在連續較高的情況下突然轉為較低時，則是房地產熱潮期，此時地價會飛漲。
財政收支與金融狀況：財政、金融狀況的外在表現是貨幣供給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會閑散資金增加。游資過剩會導致過多的貨幣，爭相購買少數的貨品，特別是購置可以保值的房地產，造成對房地產的需求增加，促使地價上漲。
居民收入和消費水平：從收入水平和消費水平變化中看不動產市場，一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。
物價變動：房地產越是在物價變動時期越能體現其保值性，因此物價變動對房地產市場的影響成正比，需要說明的是，房地產價格巨漲，只會發生在城市地區，鄉村地區較少受影響，甚至在某些人口外流嚴重的地區地價還有下跌現象。
利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款項，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產評估人員就要時刻了解金融機構現行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。
2、區域因素
區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件。這些條件相互結合所產生的地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響。主要包含的內容有地區的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環境質量、城市規劃限制等。
?、俜比A程度：主要指商業服務業的規模等級及其對土地利用的影響程度。商業服務業的規模等級越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用隨著距離商服中心距離的增加，呈現遞減的變化趨勢。
②交通條件
影響地價的交通條件主要有區域的交通類型、對外聯系方式及方便程度、整體性交通結構、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網密度等。
?、刍A和公用設施條件
影響地價的基礎設施條件，主要包括基礎設施和公用設施兩類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學校、公園、醫院等設施的等級、結構、保證率、齊備程度及距離等。
④環境質量
影響地價的環境質量主要包括人文環境和自然環境，包括地質、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程度等各種自然環境條件以及居民職業類別、教育程度和收人水平等人文環境條件。
⑤城市規劃限制
影響地價的城市規劃因素，主要有區域土地利用性質、用地結構、用地限制條件、區域交通管制等。
3、個別因素
個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區域內地價差異的重要原因。
?、倜娣e：宗地面積必須適宜，過、過小都不適宜土地利用
②寬度：臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益
?、凵疃龋鹤诘嘏R街進深過淺、過深，都不適合利用，從而影響地價
?、苄螤睿鹤诘匦螤钜跃匦螢榧?，其他如三角形、梯形、不規則形等都不便于利用
?、萜露龋浩露冗^，不容易開發或使開發成本過高
?、拮诘鼗A設施條件：指與宗地直接相關的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設施等
?、咦诘嘏R街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對宗地地價都有很影響
?、喑鞘幸巹澫拗疲鹤鳛閭€別因素考慮的城市規劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等
?、嵬恋厥褂媚晗蓿簺Q定了可以使用該土地并獲取收益的時間，從而直接影響地價
?。ǘ┑貎r影響因素的作用規律
1、一般因素從宏觀上對地區整體的地價水平產生全局性影響。
2、區域因素對地區的地產價格水平有決定性的影響。
3、個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區域內地價差異的主要原因。
?。ㄈ┎煌猛镜貎r影響因素的特點
一般來講，商業用地特別注意營業環境和收益狀況；居住用地特別注重環境優美；工業用地特別注重交通運輸和水、電等條件。
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