2009年土地估價師：我國土地價格的主要類型
發布時間：2010-01-14 共1頁
我國土地價格的主要類型
在我國的土地市場中，已經存在或正在形成一系列表示不同的特性和滿足不同作用的地價形式，例如：根據地產市場狀況，在一定區域內形成的區域平均價；政府確定實施各項土地管理措施所依據的地價標準；清產核資中反映占用土地資產量的地價標準；股份制企業土地作股入價的地價標準；政府出讓土地使用權確定的最低價、期望成交價格及實際出讓價格等等。
因此，借鑒國內外土地估價與地價管理的成功經驗，根據我國地價管理制度的特點和《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，在我國的地價體系中土地價格主要有以下幾種類型：
1）反映城鎮整體地價水平，作為政府對地價進行宏觀管理和控制標準的基準地價；
2）反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產市場進行具體管理的依據的標定地價；
3）反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考的交易評估價；
4）反映具體宗地在地產交易或交換等活動中現實價格，由土地交易雙方認可并據此支付地價款的成交地價；
5）以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產核算等方面使用的地價。
上述5種類型的土地價格相互作用，相互聯系，在我國地價體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出不同的特點。
從地價的性質看：基準地價、標定地價、交易底價以及由此衍生出的其他宗地地價，是根據過去成交地價及土地收益情況評估得到的評估地價，而成交地價則是在地產交易中直接實現的現實價格。
從地價的特點看，基準地價屬于區域平均地價的一種，是目前我國最常見的區域平均地價形式，標定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價都是對于具體宗地而言，故都屬于宗地地價類型。
若按各地價在地價體系中的作用和地位分析，基準地價和標定地價是政府為管理地價和地產市場而組織或委托評估的，對地價體系中的其他地價具有一定的導向和控制作用，因而是我國地價體系的核心；標定地價、交易地價或交易評估價是地產市場中最常見、最量發生的地價形式，因而是地價體系的主要成分；而成交地價反映的是地產市場的現實，故是地價體系內最關鍵的參照指標。
六、我國土地價格理論的發展歷史
現代土地價格評估理論形成于19世紀末，英國經濟學家阿爾雷德·馬歇爾(AlftedMarshall，1842—1924)作為新古典學派的代表人物，他在邊際效用價格理論基礎上，應用古典學派的“供應一成本分析”地租地價，提出土地價格是由土地生產要素的邊際收益產品或邊際產品成本決定。古典經濟學家的地租地價理論和馬歇爾的均衡價格理論，共同形成現代土地價格評估理論。收益還原法、市場比較法和成本法作為現代土地價格評估的三基本方法一直沿用至今。
在我國的土地市場中，已經存在或正在形成一系列表示不同的特性和滿足不同作用的地價形式，例如：根據地產市場狀況，在一定區域內形成的區域平均價；政府確定實施各項土地管理措施所依據的地價標準；清產核資中反映占用土地資產量的地價標準；股份制企業土地作股入價的地價標準；政府出讓土地使用權確定的最低價、期望成交價格及實際出讓價格等等。
因此，借鑒國內外土地估價與地價管理的成功經驗，根據我國地價管理制度的特點和《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，在我國的地價體系中土地價格主要有以下幾種類型：
1）反映城鎮整體地價水平，作為政府對地價進行宏觀管理和控制標準的基準地價；
2）反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產市場進行具體管理的依據的標定地價；
3）反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考的交易評估價；
4）反映具體宗地在地產交易或交換等活動中現實價格，由土地交易雙方認可并據此支付地價款的成交地價；
5）以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產核算等方面使用的地價。
上述5種類型的土地價格相互作用，相互聯系，在我國地價體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出不同的特點。
從地價的性質看：基準地價、標定地價、交易底價以及由此衍生出的其他宗地地價，是根據過去成交地價及土地收益情況評估得到的評估地價，而成交地價則是在地產交易中直接實現的現實價格。
從地價的特點看，基準地價屬于區域平均地價的一種，是目前我國最常見的區域平均地價形式，標定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價都是對于具體宗地而言，故都屬于宗地地價類型。
若按各地價在地價體系中的作用和地位分析，基準地價和標定地價是政府為管理地價和地產市場而組織或委托評估的，對地價體系中的其他地價具有一定的導向和控制作用，因而是我國地價體系的核心；標定地價、交易地價或交易評估價是地產市場中最常見、最量發生的地價形式，因而是地價體系的主要成分；而成交地價反映的是地產市場的現實，故是地價體系內最關鍵的參照指標。
六、我國土地價格理論的發展歷史
現代土地價格評估理論形成于19世紀末，英國經濟學家阿爾雷德·馬歇爾(AlftedMarshall，1842—1924)作為新古典學派的代表人物，他在邊際效用價格理論基礎上，應用古典學派的“供應一成本分析”地租地價，提出土地價格是由土地生產要素的邊際收益產品或邊際產品成本決定。古典經濟學家的地租地價理論和馬歇爾的均衡價格理論，共同形成現代土地價格評估理論。收益還原法、市場比較法和成本法作為現代土地價格評估的三基本方法一直沿用至今。
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