2009年實務基礎：收益還原法答題方法（三）
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、收益還原法應用復習
1、利用收益還原法評估土地價格
基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的價格
第二步：從待估房地產純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益
第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格
計算公式：土地價格 = 土地純收益/土地還原率
2、利用收益還原法評估房產價格
基本思路及計算公式與評估土地價格類似
3、利用收益還原法評估不動產價格
基本思路依然是先計算待估不動產的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產的收益價格。在實際中，根據純收益內是否含有折舊費又分兩種情況，區別在于綜合還原率有所不同。
4、利用收益還原法評估承租土地使用權價格
采用收益還原法評估承租土地使用權價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。
二、2000年采用收益還原法計算題解析
題目：2000年土地估價理論與方法第五題計算題的第二小題（略）
（一）審題
1、明確題意，選擇估價方法。待估地產有收益，適合采用收益還原法
2、明確估價時點，與土地使用權取得時間隔了5年
3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計算收益和費用
4、明確題目要求計算出的價格類型，土地市場價格的單位應為“元/平方米”
（二）解題思路
第一步：求取房地合一的房地產共同產生的純收益
第二步：計算建筑物部分產生的純收益
第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益
第四步：計算剩余使用年限下的土地市場價格
（三）列出評估過程
1、解題思路及計算方法：適宜采用收益還原法
2、基本公式
（1）房地年純收益計算公式
（2）建筑物年純收益計算公式
（3）土地年純收益計算公式
（4）有限年限土地價格公式
3、計算步驟
（1）計算房地年總收益（需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標號）
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運用收益=押金×押金收益率
③年總收益=年租金收益+押金年運用收益
（2）計算房地年總費用
年總費用=月平均費用×12月
（3）計算房地年純收益
房地年純收益=年總收益 - 年總費用
（4）計算建筑物年純收益
① 建筑物現值=重置價格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限
② 建筑物年純收益=建筑物現值×建筑物還原率
（5）計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益
（6）計算土地市場價格
①②土地單位面積價格=土地總價格/土地面積
（四）難點及常見錯誤分析
1、難點
（1）估價時點和土地使用年限的關系
（2）土地年純收益的計算
（3）所提供條件的清晰分類
2、常見錯誤分析
（1）沒有解題思路說明
（2）房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算
（3）房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤
（4）建筑物年純收益計算基數錯誤
（5）未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤
（6）沒有計算土地單位面積價格
（7）解題思路或計算步驟混亂
