2009年土地估價師考試：管理基礎考前輔導（41）
發布時間：2010-01-14 共1頁
3.土地使用權拍賣出讓
這種出讓方式又稱競投，它是指由土地所有者產權代表按照指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓土地使用權者到場，就土地出讓價格公開叫價競投，并將土地使用權出讓給出價最高者的一種出讓方式。
其特點是充分引進了競爭機制，排除了出讓的任何主觀因素，并使土地出讓價格較好地反映了當時該地塊的市場供求關系，政府也可獲得較高收益，較幅度地增加財政收入。
它適用于投資環境好、盈利、競爭性強的商業、金融業、旅游業和娛樂用地，特別是中城市的區位條件好、交通便利的鬧市區地塊的出讓。
例題：下列用地一般采取拍賣方式的是( ABC )。
A. 旅游業用地
B.商業用地
C.高爾夫球場用地
D.住宅小區用地
拍賣出讓土地使用權的一般程序是：
(1)土地使用權出讓方事先通過新聞媒介發出土地使用權公開拍賣公告，
(2)參加競投者在拍賣前3日內到拍賣方處領取有統一編號的應價牌。自制應價牌，競投行為無效。
(3)拍賣
(4)出價最高者作為受讓人即時與出讓人簽訂土地使用權出讓合同，并按有關規定當即支付履行定金。
(六)土地使用權出讓合同及管理
1.土地使用權出讓合同的概念與法律特征
出讓土地使用權，土地所有者和使用者的權利和義務最終是通過簽訂土地使用權出讓合同而確立的。
2.土地使用權出讓合同的內容
土地使用權出讓合同，主要包括以下內容：
(1)合同雙方當事人。出讓方必定是市、縣級人民政府土地管理部門，而受讓方則可以是國內外的公司、企業、其他組織和個人。
(2)出讓土地使用權的土地使用期限。
(3)出讓土地的用途、位置和面積。
(4)土地使用權出讓方式。
(5)土地使用權出讓金支付方式。
(6)在法律規定的范圍內協商確定出讓人的轉讓、出租、抵押條件。
(7)違約處罰規定。
(8)出讓合同的生效和終止條件。
(9)合同適用的法律。出讓合同應適用于中華人民共和國的法律。
(10)合同爭議的解決方式。友好協商或通過調解解決,也可以用仲裁方式或訴訟方式解決爭議。
(11)合同使用的文字及其有效文體。
(12)合同簽署人的身份、簽署時間、簽署地點。
(13)土地使用條件，也稱土地使用規則，是出讓方在出讓行為之前，事先同有關部門共同協商，擬訂出的有關出讓地塊使用的具體行為規則。
例題：土地使用權出讓合同的內容包括( ABCD )。
A.出讓土地的用途、位置和面積
B.土地使用權出讓方式
C.土地使用權出讓金支付方式
D.合同雙方當事人
3.土地使用權出讓合同的管理
出讓合同的管理主要包括以下幾個方面：
(1)對出讓合同主體的審查和認定。
(2)對無效合同的認定及其處理。
(3)審查出讓合同的合法性。
(4)審查合同內容的完整性。
(5)出讓合同的變更與解除。根據有關規定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會公共利益的需要②土地使用者想改變出讓合同規定的土地用途③因不可抗力或意外事件的發生，致使合同無法履行的④由于合同一方違約。
(6)合同糾紛的調解和仲裁。
(7)對出讓合同進行分類、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場管理的基礎資料予以保存
這種出讓方式又稱競投，它是指由土地所有者產權代表按照指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓土地使用權者到場，就土地出讓價格公開叫價競投，并將土地使用權出讓給出價最高者的一種出讓方式。
其特點是充分引進了競爭機制，排除了出讓的任何主觀因素，并使土地出讓價格較好地反映了當時該地塊的市場供求關系，政府也可獲得較高收益，較幅度地增加財政收入。
它適用于投資環境好、盈利、競爭性強的商業、金融業、旅游業和娛樂用地，特別是中城市的區位條件好、交通便利的鬧市區地塊的出讓。
例題：下列用地一般采取拍賣方式的是( ABC )。
A. 旅游業用地
B.商業用地
C.高爾夫球場用地
D.住宅小區用地
拍賣出讓土地使用權的一般程序是：
(1)土地使用權出讓方事先通過新聞媒介發出土地使用權公開拍賣公告，
(2)參加競投者在拍賣前3日內到拍賣方處領取有統一編號的應價牌。自制應價牌，競投行為無效。
(3)拍賣
(4)出價最高者作為受讓人即時與出讓人簽訂土地使用權出讓合同，并按有關規定當即支付履行定金。
(六)土地使用權出讓合同及管理
1.土地使用權出讓合同的概念與法律特征
出讓土地使用權，土地所有者和使用者的權利和義務最終是通過簽訂土地使用權出讓合同而確立的。
2.土地使用權出讓合同的內容
土地使用權出讓合同，主要包括以下內容：
(1)合同雙方當事人。出讓方必定是市、縣級人民政府土地管理部門，而受讓方則可以是國內外的公司、企業、其他組織和個人。
(2)出讓土地使用權的土地使用期限。
(3)出讓土地的用途、位置和面積。
(4)土地使用權出讓方式。
(5)土地使用權出讓金支付方式。
(6)在法律規定的范圍內協商確定出讓人的轉讓、出租、抵押條件。
(7)違約處罰規定。
(8)出讓合同的生效和終止條件。
(9)合同適用的法律。出讓合同應適用于中華人民共和國的法律。
(10)合同爭議的解決方式。友好協商或通過調解解決,也可以用仲裁方式或訴訟方式解決爭議。
(11)合同使用的文字及其有效文體。
(12)合同簽署人的身份、簽署時間、簽署地點。
(13)土地使用條件，也稱土地使用規則，是出讓方在出讓行為之前，事先同有關部門共同協商，擬訂出的有關出讓地塊使用的具體行為規則。
例題：土地使用權出讓合同的內容包括( ABCD )。
A.出讓土地的用途、位置和面積
B.土地使用權出讓方式
C.土地使用權出讓金支付方式
D.合同雙方當事人
3.土地使用權出讓合同的管理
出讓合同的管理主要包括以下幾個方面：
(1)對出讓合同主體的審查和認定。
(2)對無效合同的認定及其處理。
(3)審查出讓合同的合法性。
(4)審查合同內容的完整性。
(5)出讓合同的變更與解除。根據有關規定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會公共利益的需要②土地使用者想改變出讓合同規定的土地用途③因不可抗力或意外事件的發生，致使合同無法履行的④由于合同一方違約。
(6)合同糾紛的調解和仲裁。
(7)對出讓合同進行分類、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場管理的基礎資料予以保存
