2009年土地估價師考試：土地制度（2）
發布時間：2010-01-14 共1頁
1.中國香港
?。?）現行土地所有制在1997年7月1日中國對香港恢復行使主權之前，香港為英國所統治，其全部土地稱為“GrownLand"，俗稱”官地“。中國恢復對香港行使主權之后，香港土地全部回歸中國?！吨腥A人民共和國香港特別行政區基本法》規定，”香港特別行政區境內的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區政府管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配?！耙虼?，現行香港的全部土地均屬于國家所有。
?。?）土地使用權制度香港土地使用制是土地租用制。其特點是只租不買斷，除授予圣約翰教堂永久業權外，其余僅授予一定年限的租業權。政府將土地出租或批給房地產開發商或其他土地使用者時，房地產開發商或其他土地使用者要支付一筆“地價”，政府還要與其簽訂土地契約，土地契約還規定了土地的用途、租用年限和每年應繳的地狙。
土地契約規定的地租，相對于該幅土地的價格而言，只是一個很少的數目，而且是一個固定額，不隨著土地本身價格的上漲而上升。這樣的租金，只可視作名義上的租金。在土地契約有效期內，租戶可以根據租約所簽訂的條款在土地上建造建筑物，并連同土地契約在市場上出售，承讓人享有土地契約所載的權益。土地契約期滿，土地連同土地上的建筑物一并由政府無償收回。在香港，所謂土地市場，只是土地契約的交易市場。土地契約的價格取決于土地的區位、土地契約所規定的工地用途、租用年限和土地面積的小等因素。如果租約有效期長達數十年之久，則租約的交易價格致等于地段本身的價格。但如果土地契約有效期只剩下十數年或更短的時間，則土地契約的交易價格將會隨著有效期的縮減而顯著下降。
?。?）土地管理制度香港特區政府現行行政管理機構設置序列是科、署、處。地政工務科是香港土地政策的研究和決策機構，沒有土地政策小組、發展策略組。土地政策的執行機構是地政工務科下屬的屋字地政署。目前它主管全港地政，同時負責一切與土地開發有關的事務。屋宇地政署下設五個處即地政處、建筑物條例執行處、城市規劃處、測繪處和行政處。
香港地區的土地出讓方式主要有拍賣、招標、私人協議和臨時出租四種。對于經濟利益不十分突出而政府決定支持發展的行業和企業，可以申請免交地價或以低于市場價格的官方優惠價供地。
2.中國臺灣
（1）土地所有權制度臺灣地區現行的土地制度，據臺灣當局的說法，是“平均地權”的土地制度，這種土地制度“既非單一的土地公有制，亦非純粹的土地私有制，而是二者之綜合發展。蓋民生主義土地政策之理想，在于地盡其利，民廣其生，故何種土地之應為公有或私有，全視其如何方可達成此理想以為斷，是即以公有為宜則公有之，以私有為宜則私有之也。因此，為建立平均地權的土地制度，農地是宜于農有（農民私有）的，市地是宜于市有（市民公有）的，富源地是宜于國有（全體國民公有）的。換言之，農地農有、市地市有、富源地國有，系構成平均地權體系的三要目”。
所謂農地農有，是指“農地歸農民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農民所享，”；是即“耕者有其田，不耕者不得有其田也?！笔械厥杏校恰笆械貙儆谑忻窆?，而由‘公法人’之市政府管理之?！钡凹瘸啥际兄接型恋?，如果一律收為公有，則手續既繁，財政上負擔亦重，故除為公共建設——如公園、道路之修筑及其他合理的都市計劃之實行，必須征用者外，無防暫維現狀，而運用土地稅制，做到漲價歸公可矣。至于新建都市或既成都市之擴展區域，則宜先將土地收歸公有，按照都市計劃加以重劃改良后，租與需地者使用?！备辉吹貒?，是指“富源地屬于全體國民所公有”，而由“政府管理之”。
?。?）土地他項權制度臺灣土地他項權包括地上權、永佃權、地役權、抵押權、典權、耕作權、租賃權等七種?！?BR> ?。?）土地管理制度臺灣將土地管理機構，習稱地政機關，臺灣地區《土地法》規定，“中央”、省、市、縣均應設立專管地政的機關。
臺灣地區對非都市土地，視當局的經濟政策、地方需要及土地所能提供使用的性質，劃定使用區，編定各種用地圖實施管制，并配合各種自然環境的保護，謀求土地資源的合理使用。
臺灣地區《都市計劃法》第六條規定：“直轄市及縣（市）（局）政府對于都市計劃范圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計劃之使用?！倍际杏媱潓ν恋厥褂玫墓芾?，主要是采用土地使用分區管制，即對都市土地依現有特性及未來期望發展的模式，劃分為不同的使用分區，再對分區內的土地及建筑物予以使用性質及使用強度的管制。對土地使用性質的管制，主要是規定土地的用途，以排除妨礙主要用途的其他使用。對土地使用強度的管制，主要是通過規定容積率和建蔽率（覆蓋率）來實行。不同的用途和位置，一般規定有不同的容積率和建蔽率。
臺灣實行私有土地面積最高額的限制。
臺灣制定農地保護政策，實施土地管制。
例題：下列關于美國的土地制度，正確的是（ ）。
A.美國是現代資本主義的典型，其土地全部私有
B.所有土地都實行有償使用
C.美國法律規定土地可以買賣和出租
D.美國于內政部內設土地管理局，主要負責對聯邦政府土地的管理
答案：BCD
解析： 美國是現代資本主義的典型，但其土地并非全部私有
?。?）現行土地所有制在1997年7月1日中國對香港恢復行使主權之前，香港為英國所統治，其全部土地稱為“GrownLand"，俗稱”官地“。中國恢復對香港行使主權之后，香港土地全部回歸中國?！吨腥A人民共和國香港特別行政區基本法》規定，”香港特別行政區境內的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區政府管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配?！耙虼?，現行香港的全部土地均屬于國家所有。
?。?）土地使用權制度香港土地使用制是土地租用制。其特點是只租不買斷，除授予圣約翰教堂永久業權外，其余僅授予一定年限的租業權。政府將土地出租或批給房地產開發商或其他土地使用者時，房地產開發商或其他土地使用者要支付一筆“地價”，政府還要與其簽訂土地契約，土地契約還規定了土地的用途、租用年限和每年應繳的地狙。
土地契約規定的地租，相對于該幅土地的價格而言，只是一個很少的數目，而且是一個固定額，不隨著土地本身價格的上漲而上升。這樣的租金，只可視作名義上的租金。在土地契約有效期內，租戶可以根據租約所簽訂的條款在土地上建造建筑物，并連同土地契約在市場上出售，承讓人享有土地契約所載的權益。土地契約期滿，土地連同土地上的建筑物一并由政府無償收回。在香港，所謂土地市場，只是土地契約的交易市場。土地契約的價格取決于土地的區位、土地契約所規定的工地用途、租用年限和土地面積的小等因素。如果租約有效期長達數十年之久，則租約的交易價格致等于地段本身的價格。但如果土地契約有效期只剩下十數年或更短的時間，則土地契約的交易價格將會隨著有效期的縮減而顯著下降。
?。?）土地管理制度香港特區政府現行行政管理機構設置序列是科、署、處。地政工務科是香港土地政策的研究和決策機構，沒有土地政策小組、發展策略組。土地政策的執行機構是地政工務科下屬的屋字地政署。目前它主管全港地政，同時負責一切與土地開發有關的事務。屋宇地政署下設五個處即地政處、建筑物條例執行處、城市規劃處、測繪處和行政處。
香港地區的土地出讓方式主要有拍賣、招標、私人協議和臨時出租四種。對于經濟利益不十分突出而政府決定支持發展的行業和企業，可以申請免交地價或以低于市場價格的官方優惠價供地。
2.中國臺灣
（1）土地所有權制度臺灣地區現行的土地制度，據臺灣當局的說法，是“平均地權”的土地制度，這種土地制度“既非單一的土地公有制，亦非純粹的土地私有制，而是二者之綜合發展。蓋民生主義土地政策之理想，在于地盡其利，民廣其生，故何種土地之應為公有或私有，全視其如何方可達成此理想以為斷，是即以公有為宜則公有之，以私有為宜則私有之也。因此，為建立平均地權的土地制度，農地是宜于農有（農民私有）的，市地是宜于市有（市民公有）的，富源地是宜于國有（全體國民公有）的。換言之，農地農有、市地市有、富源地國有，系構成平均地權體系的三要目”。
所謂農地農有，是指“農地歸農民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農民所享，”；是即“耕者有其田，不耕者不得有其田也?！笔械厥杏校恰笆械貙儆谑忻窆?，而由‘公法人’之市政府管理之?！钡凹瘸啥际兄接型恋?，如果一律收為公有，則手續既繁，財政上負擔亦重，故除為公共建設——如公園、道路之修筑及其他合理的都市計劃之實行，必須征用者外，無防暫維現狀，而運用土地稅制，做到漲價歸公可矣。至于新建都市或既成都市之擴展區域，則宜先將土地收歸公有，按照都市計劃加以重劃改良后，租與需地者使用?！备辉吹貒?，是指“富源地屬于全體國民所公有”，而由“政府管理之”。
?。?）土地他項權制度臺灣土地他項權包括地上權、永佃權、地役權、抵押權、典權、耕作權、租賃權等七種?！?BR> ?。?）土地管理制度臺灣將土地管理機構，習稱地政機關，臺灣地區《土地法》規定，“中央”、省、市、縣均應設立專管地政的機關。
臺灣地區對非都市土地，視當局的經濟政策、地方需要及土地所能提供使用的性質，劃定使用區，編定各種用地圖實施管制，并配合各種自然環境的保護，謀求土地資源的合理使用。
臺灣地區《都市計劃法》第六條規定：“直轄市及縣（市）（局）政府對于都市計劃范圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計劃之使用?！倍际杏媱潓ν恋厥褂玫墓芾?，主要是采用土地使用分區管制，即對都市土地依現有特性及未來期望發展的模式，劃分為不同的使用分區，再對分區內的土地及建筑物予以使用性質及使用強度的管制。對土地使用性質的管制，主要是規定土地的用途，以排除妨礙主要用途的其他使用。對土地使用強度的管制，主要是通過規定容積率和建蔽率（覆蓋率）來實行。不同的用途和位置，一般規定有不同的容積率和建蔽率。
臺灣實行私有土地面積最高額的限制。
臺灣制定農地保護政策，實施土地管制。
例題：下列關于美國的土地制度，正確的是（ ）。
A.美國是現代資本主義的典型，其土地全部私有
B.所有土地都實行有償使用
C.美國法律規定土地可以買賣和出租
D.美國于內政部內設土地管理局，主要負責對聯邦政府土地的管理
答案：BCD
解析： 美國是現代資本主義的典型，但其土地并非全部私有
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