2009年土地估價師考試：管理基礎復習（12）
發布時間：2010-01-14 共1頁
（六）土地他項權利制度（熟悉）
1、土地抵押權的含義
土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不轉移土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優先受償的擔保性土地他項權利。
2、土地抵押權的抵押范圍
1）可以設定抵押權的土地權利
①法律允許單獨流轉的國有土地使用權。
②依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內的國有土地使用權。
③依法承包并經登記的集體荒山的土地使用權。
④農村集體經濟組織投資設立的企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉（鎮）村企業集體土地使用權。
2）國有土地使用權的可抵押范圍
①根據《擔保法》第34條第3項和《城市房地產管理法》第47條第2款的規定，采取出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押。出讓國有土地使用權可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨抵押。
②根據《擔保法》第36條第1款、《城市房地產管理法》第47條第1款和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條的規定，國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。這里的國有土地使用權，不以出讓國有土地使用權為限。
3）集體土地使用權的可抵押范圍
①根據《擔保法》第34條第5項以及《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》的規定，依法承包并經登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權可以抵押，但需獲得發包人的同意。
②根據《擔保法》第36條第3款的規定，以鄉（鎮）村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押；該土地使用權不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。
例題：可以設定抵押權的土地權利包括（）等。
A.法律允許單獨流轉的國有土地使用權
B.依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內的國有土地使用權
C.依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權
D.農村集體經濟組織投資設立的企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉（鎮）村企業集體土地使用權
答案：ABD
解析： 依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權，不可設定抵押權的土地權利。可以設定抵押權的土地權利。
2、土地租賃權的含義
（1）土地租賃權概念
土地租賃權是土地承租人按期向土地使用權人支付租金而取得的一定期限內對土地使用、收益的土地他項權利。土地租賃權是指通過契約從土地所有權人或土地使用權人處獲得的土地占有權、狹義的土地使用權和部分收益權。與土地使用權相比少了一項處分權。主要包括土地轉租、農村土地轉包、城市土地出租。可分為有期限的或無期限的土地租賃權。
（2）土地租賃權的內容及限制
1）土地租賃權的基本內容
土地租賃是土地使用權人在保留土地合法使用權的條件下，承租權人在一定期限內以支付租金為代價對土地進行使用和收益，因此，土地承租權人享有租用土地的占有權、使用權、收益權。土地承租權人不享有土地使用權，無權行使轉讓或者抵押等處分權。依《合同法》第224條的規定，經土地使用權人的同意，土地承租權人可以將之轉租，轉租期限不得超過承租期限。
2）土地承租期間新增建筑物的歸屬
按照房屋所有權與土地使用權主體統一的原則，確定地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。土地使用權出租后，承租人僅享有租期內對土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權人；原土地使用權出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續履行，租期屆滿而土地使用權期未屆滿時，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權與房屋所有權主體統一和“房地一致”的原則，其所有權歸屬于該租賃土地使用權人。這兩者的區別應予以注意。
3）土地承租期間使用權轉移對承租權的效果
土地使用權人將其權利出租后，在租賃期內又將其權利轉讓、抵押的，仍需保護原承租人的利益，維護原租賃合同的效力。
4）承租人的優先購買權
參照《合同法》第230條的規定，確認承租人的優先購買權。法律為保護承租人的權益，賦予其此種特權。因租賃合同為持續性合同，出讓國有土地使用權的承租人對土地進行了一定的投資，故需要對租賃物長期使用和收益。對此，法律應當加以特殊保護，以鼓勵承租人進行投資，實現土地資源的高效利用。
5）出租人的交付義務
出租人依約應將土地的占有和使用提供給土地承租權人而未按期提供，但尚未造成土地租賃合同提前終止的，出租人應當承擔違約責任；由此造成土地承租權人損失的，應負賠償責任。
6）承租人的租金義務
土地使用權的取得以向土地使用權人支付一定數額的租金為代價，根據租賃合同對租金支付方式、數額、期限的約定，土地承租人負有按約定支付租金的義務。土地承租人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達法定期限，沒有被收回土地承租權的，土地承租權人應當支付違約金，承擔違約責任。
7）承租人遵守土地使用權出讓合同的義務
《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第2l條規定，土地使用權出租后，承租人應遵守土地使用權出讓合同規定的合理利用土地的義務，不得隨意改變原有的土地用途；需要改變土地使用權合同規定用途內容的，必須征得出租人的同意，并依法經過審批，重新簽訂土地使用權出讓合同，調整出讓金，辦理登記手續。
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