農村建設用地的特點和整理的現狀
發布時間：2010-01-14 共1頁
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定和農村的現實狀況，農村集體建設用地是歸農民集體所有用于建設項目的所有農村土地。包括農民宅基地、鄉鎮企業建設用地和鄉（鎮）村的公共設施、公益事業用地幾種具體類型。
宅基地：包括農民住房用地、庭院用地等。
鄉鎮企業建設用地：包括建設廠房用地、經營場所用地等，是鄉鎮企業為滿足生產經營活動而占用的土地。
鄉（鎮）和村莊的公共設施用地：為了滿足鄉村農民生產、生活需要而修建的基礎設施，比如道路、橋梁、電力設施、通訊設備等占用的土地。
鄉（鎮）村公益事業用地：是指在鄉（鎮）中為滿足農村農民文化、教育、醫療的需要而舉辦的公益事業占用的土地，如學校、醫院、幼兒園、影劇院等占用的土地。
集體建設用地的數量。根據國土部的數據，目前，我國建設用地總量約2500萬公頃，集體建設用地是主要組成部分，總量約1800萬公頃，其中，農民宅基地約1000萬公頃，鄉（鎮）村公共設施、公益事業用地約600萬公頃，單位和個人用于生產和經營的集體建設用地約200萬公頃。
解放前的相當長的時期，農民的宅基地及其地上附著物所有權一直是歸農民私人所有的。新中國成立后，直到初級社、高級社、人民公社以前，宅基地和房屋也一直是農民的私產。
人民公社的建立，使農村宅基地的權屬經歷了從農民所有制到集體所有制的歷史性變革。1962年9月，中央八屆十次會議通過的《農村人民公社工作條例修正草案》規定“生產隊范圍內的土地，都歸生產隊所有，生產隊所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準出租和買賣”，確立了農村宅基地集體所有的體制。 但又同時規定，“社員的房屋，永遠歸社員所有”，“社員有買賣或者租賃房屋的權利”。
1982年的《中華人民共和國憲法》和1986年《中華人民共和國土地管理法》以及現行的相關法律法規，均保留了農村宅基地集體所有，個人使用的規定，形成了“一宅兩制”：宅基地歸集體所有，宅基地上的住房等附著物歸農民所有。
農村宅基地的特點。農村宅基地與城市的房基地有很區別，他既是農民的居住消費場所，又是農戶家庭經營的重要組成部分，承載著農民生產、生活、生態、經濟、文化等多種功能。
農村宅基地與其他集體建設用地性質是截然不同的，宅基地屬于福利性用地，根據當前相關文件規定，不允許宅基地經營性使用，這有別于其他集體建設用地。
根據國土部門的調查，目前農村宅基地的使用權變更頻率較低，其權屬狀態比其他集體建設用地更為穩定。
由于農民的房屋建筑在宅基地上，農民實際占有并支配這些宅基地。在農民眼里，農村宅基地和其房產、樹木等附著物一樣，都是農民自己的家產。作為“家庭”載體的“住宅”神圣不可侵犯，很多是其祖上以一生積累的財富購買的，宅基地和住房，既是祖上留下來的寶貴遺產，也飽含著對先人的追思和情感。
在城市國有建設用地消耗殆盡的狀態下，中國工業化和城市化的持續發展，就維系在農村集體產權的建設用地上。
盡管農村集體建設用地是我國建設用地的主要組成部分，但法律對集體建設用地流轉是嚴格限制的。《土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”；第63條規定：“集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。
2003年國家開始實施宏觀調控，收緊銀根、地根以來，地方政府為解決經濟發展用地需求與土地供應不足之間的矛盾，在基本農田和耕地受到嚴格保護的情況下，開始把目光轉向到農村建設用地，尤其是農民的宅基地。典型做法是針對農村居民點規模小、數量多、布局分散、環境質量低劣、土地利用率不高等現象，開展農村建設用地整理，推行“農業向種植能手集中，鄉鎮企業向工業小區集中，農民住房向小城鎮集中”的三集中，改造舊村莊，小村并村，推進農村宅基地的集約利用，用騰退出來的農村建設用地置換經濟發展用地指標，實現在耕地數量不減少的情況下的經濟發展。如河南開展的“三項整治工程”，江蘇開展的“農民集中居住”、四川開展的“金土地”工程和天津開展的“農村宅基地換房”等，都屬于這方面的探索。
農村建設用地減少與城市建設用地增加相掛鉤，是農村建設用地整理的重要組成部分，也是基層在現有政策條件下積極探索節約、集約用地的結果，國土部出臺的掛鉤政策，既是對江蘇等省農村建設用地整理經驗的總結，也是對近年來農村集體建設用地整理現狀的肯定和進一步的規范。
