土地估價師土地估價實務基礎復習指南
發布時間：2012-07-25 共1頁
《土地估價實務》是土地估價師考試的重要科目之一，分數為200分，占土地估價師考試總分的30％。《土地估價實務》沒有具體的參考書籍，但它是《土地估價理論與方法》、《土地管理與基礎》及《土地估價相關經濟理論與方法》的綜合，旨在考察應試者對各科知識的綜合應用。應試者在復習過程中應注意將各科知識有機結合，融會貫通。《土地估價實務》試題包括綜合計算題、案例綜合分析題和土地估價報告改錯三種類型。
(一)綜合計算題
該題型主要考察應試者對主要估價方法的綜合運用能力，要解答每道小題通常貫穿一種主要方法，但方法中所用到的某些條件不直接給出，需借助其他方法計算得到。解答該類題目的一般步驟如下：
第一，審題。審題時需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月還是按年計算，是單位建筑面積租金還是可出租面積租金，注意各因素比較的基準等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來迷惑應試者的，以防用錯。同時，應試者還必須弄清以下幾個時點，即土地使用權取得時點、建筑開工、竣工時點、建筑物出售、出租時點、各類投資集中投入時點、土地估價時點，最好將各時點標注在時間軸上。 考試大
第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價方法為主線，并根據該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。估價方法的確定至關重要，一定要看清題目，確定正確的估價方法，否則時間都來不及。估價方法確定了，解題思路也便有了。
第三，公式和計算步驟。計算過程中，涉及的計算公式一定要列出，哪怕沒有時間計算，列出需要的幾個公式也能得到相應的分數。計算一定要分步計算，而且盡量細分，因為在閱卷評分中計算題的步驟劃分是很細的，每個步驟和計算結果都有對應的分值，一旦計算錯誤，不分步驟的試卷肯定丟分多。應試者必須牢記各種地價評估方法的計算步驟，并能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進行，避免跳步被扣分。考試.大
(二)案例綜合分析題
該題型主要考察應試者對法律、法規和行業政策的掌握程度和具體分析能力及估價方法的選用和操作程序，是政策與實踐的結合與統一。
一道案例綜合分析題通常包含幾個小題，解答該類題目最首要的也是審題，根據題目的要求找出適用的法律、法規，然后順序回答每一個小題，并要做到知無不言，把能想到的盡量答出來，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重復。
(三)土地估價報告改錯
該題型主要考察應試者對土地價格評估實務的理解和掌握程度。要想做好此類題目，應試者必須熟知《土地估價報告規范格式》及其中每一部分、每一步的基本要求，并能熟練運用各種評估方法，準確把握各項參數取值。解答該類題目可按下列步驟進行：
首先，要快速瀏覽報告，找出結構上的錯誤。估價報告改錯通常給出一個或兩個完整的報告，篇幅較長，要想在規定的時間內完成，應試者應掌握一定的閱讀技巧，快速瀏覽報告，看報告內容是否完整，有無缺漏項。如第一部分總述中缺少地價定義。
第二，前后對照，找出報告前后敘述不一致的錯誤。
第三，對容易出現錯誤的地方認真、仔細閱讀，看關鍵問題是否闡述清楚，有沒有錯誤。如“地價定義”中未說明土地開發程度。
第四，估價方法應用中，計算公式、參數取值、收益或費用取值、比較案例選取等是否合理，有沒有依據，有沒有計算錯誤。
第五，找出報告中比較隱蔽的錯誤。
從歷年土地估價師資格考試來看，估價報告改錯一般每指出一個錯誤并能簡述原因的得3分，最高得分60分，也就是說如果能找出20個錯誤并能簡述原因便可得滿分。考.試大.因此，為了多得分，應試者解答此類題目應按上述步驟先易后難，在敘述答案時，應試者要按順序書寫，并標明順序號，同時要把握好分寸，既要做到語言精煉，又不要漏掉必要的說明，以免丟分。
總之，土地估價實務考試，要求應試者要具備扎實的土地管理基礎知識，掌握土地估價理論與方法及相關經濟理論與方法，并能靈活運用于土地估價過程中。而幾種主要的估價方法作為考試的重中之重，貫穿于土地估價實務考題的始終。應試者不僅要在理解的基礎上熟練掌握各種估價方法的概念、原理、基本公式、特點、適用范圍及適用的估價原則、估價程序，還要能靈活運用、綜合運用。在這里，對各種估價方法應注意的問題作一歸納總結，供大家在復習時參考。
收益還原法
根據土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無限年還是有限年選擇正確的計算公式；
總收益和總費用均應為客觀值，且折算到年；
土地收益年限應從估價時點算起，至土地使用年期屆滿為止；
房屋的計提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權的使用年限。計提折舊年限應從房屋竣工驗收合格之日起計，當房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時，應按房屋的耐用年限計算折舊，當房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時，應按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計提折舊；
建筑物純收益-建筑物現值×建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價格為基數計算。
市場比較法
所選取的各比較交易案例應為用途相同、交易類型相同、所處地區的區域特性及宗地的個別條件相近的正常交易案例，且交易時間一般為2年內的交易實例，最長不超過3年；
各比較交易案例價格基礎應統一；
區域因素和個別因素的選取因用途不同應有差別，且二者不能混淆；
進行比較因素修正時，要把握兩點：第一，因為求算的是待估宗地價格，待估宗地的條件指數均位于分子，比較案例宗地條件指數均位于分母；第二，以誰為基準，誰的條件指數即為100。
成本逼近法
土地取得費和土地開發費應為客觀值；
計算利息的基數為土地取得費及相關稅費和土地開發費，但計息期不同，土地取得費及相關稅費的計息期為整個開發周期，土地開發費的計息期根據費用的投入情況確定，在均勻投入的情況下按折半計算；計算利息的方式有單利和復利之分，若無具體說明，一般按復利計算；
計算利潤的基數與計算利息的基數相同，不能錯將利息作為計算利潤的基數；
通過成本累加計算得到的估價結果一般是無限年期的，在出讓地價估算時，一定要進行年期修正。
剩余法
建筑物售價、建筑費、專業費等應為客觀值；
計算利息的基數包括待估宗地地價、建筑費、專業費和不可預見費；待估宗地地價的計息期為整個開發周期，后三項的計息期根據其投入情況確定，在整個開發期均勻投入時為整個開發期的一半；
若已知條件為投資匯報率，則利潤的計算基數與利息的計算基數一致，否則，一般為房地產總價值。
