2010年土地估價師：工業用地的特征
發布時間：2012-07-25 共1頁
一是用地沖動大，區域用地標準控制難
隨著工業化快速發展，工業用地占用快速增長。從城市內部用地結構來看，工業用地占用比例高達21.79％，上海、蘇州等發達城市達到了25.77%和31.79%，而按照國外城市中心區的用地比例，工業用地一般不超過城市面積的10%。我國的中小城市同樣存在著工業用地比例過高、增長過快的問題，如1990—2001年昆山市城市工業用地年均增長210.92公頃，占建設用地總量年均增長量的1/2，年均遞增21.25％。昆山、吳江、張家港、太倉、宜興、溧陽等地人均工業用地面積達40—70平方米。在國家層面上，我國人均工業用地面積也大大超過18.0—28.0平方米/人的國標范圍。工業用地占用面積過大嚴重制約著我國工業化和城鎮化的可持續發展。
二是用地布局不盡合理，區域間競爭激烈
各地產業發展缺乏生產力布局、國土規劃的統籌安排，沒有嚴格的產業分工，從而不可避免地造成不同區域產業發展的重復建設，也造成了企業效益低、工業用地低效的現實。
三是用地效益較低，但政績、就業、稅收等外部性收益高
由于工業用地額過度供應，加之工業用地本身的特征，使得工業用地效益較低，工業用地具有很強的外部性收益，通過吸引投資，不僅更好地促進了GDP的增長，實現政績目標，而且也促進了就業的增加以及稅收的增長。
四是不同區域、不同行業用地效益及集約程度差異性大
由于不同區域的工業結構的差異性以及工業化的階段不一樣，使得不同區域的工業用地效益差異性達。例如，2004年江寧區單位建設用地產值為5508.63萬元/公頃，常熟、張家港、昆山、吳江的建設用地效益分別是江寧的4、4.7、4.4和3.4倍。此外，不同工業行業的用地效益也存在很大的差異性，例如，在江蘇省蘇南地區，電子通訊、食品及機械、醫療等工業行業的單位土地投資強度大，工業用地效益也總體趨高；同樣的工業行業，如紡織行業，蘇中的單位土地投資強度又高于蘇南，這與蘇南紡織工業產業向蘇中轉移，以及蘇中紡織工業產業在技術方面表現出來的后發優勢有一定關系。
五是受土地宏觀調控、產業政策調控影響大，工業地產市場管制難
目前全國各地工業及基礎設施行業低水平重復建設現象較為嚴重，造成了極大的浪費。由于工業投資具有可轉移性，地方政府會通過各種政策優惠來吸引工業投資，包括用地方面的傾斜政策，地區間競爭激烈。工業用地存量大，增量比例小，也導致工業地產投機日益加劇。例如，上海工業地價漲幅從2-3%增長到15%。
六是工業用地上收益地價與市場地價呈剪刀差關系
近20年來，在全球經濟一體化的新形勢下，中國工業化發展極為迅速。目前我國工業化水平已達55%,工業用地已經占了建設用地相當大的比重，同時土地資源的浪費現象也十分普遍。如何提高工業用地效率，對于中國土地集約利用整體效率的提高十分重要。因此，進行面向國家宏觀調控的工業用地的集約利用研究十分必要。來
