2010年土地估價師：建立有形市場的重要性和必要性
發布時間：2012-07-25 共1頁
一、充分認識完善土地要素市場，建立有形市場的重要性和必要性
土地要素市場是社會主義市場經濟體系的重要組成部分，遵循市場規律配置土地是市場經濟發展的必然選擇。建立和完善有形市場，是當前培育和規范土地要素市場，深化土地管理改革的重要工作和關鍵環節。
建立有形市場，是要通過設立固定場所，健全交易規則，提供相關服務，形成土地使用權公平、公開、公正交易的市場環境。建立有形市場是以市場方式配置土地的基本要求，是確保土地交易合法性和安全性的需要，是引導土地交易雙方依法交易的重要手段，是規范市場秩序和創造良好的市場環境的主要途徑，也是溝通土地市場信息，增強土地投資決策科學性的基本條件。 采集者退散
建立有形市場，是土地管理改革，轉變政府職能的大事，是積極推進依法行政，建立政務公開的有力措施，也是加強廉政建設，接受社會監督的重要舉措。各級土地行政主管部門必須高度重視，積極創造條件，加快有形市場的建設步伐。
二、結合本地區實際，加快建立有形市場，完善土地市場功能
按照職能轉變，政事分開、政企分開的原則，各地要結合政府機構改革，抓好各級特別是市、縣有形市場的建設。在貫徹落實11號文件和39號文件的過程中，已經建立了有形市場的地方要完善功能，健全交易管理制度，擴大公開交易范圍；尚未建立有形市場的地方，要按照本通知要求，認真分析本地區土地市場發育的實際情況，采取積極有效措施，加快有形土地市場建設。
當前，有形市場應具備以下基本功能：
（一）提供交易場所。為土地交易洽談、招商、展銷等交易活動和招標、拍賣會提供場地，為交易代理、地價評估、法律咨詢等中介機構提供營業場所。
（二）辦理交易事務。為政府有關部門派出的辦事機構提供服務“窗口”，方便交易各方辦理政府管理的有關手續。
（三）提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲存、發布土地交易行情、交易結果，提供有關土地政策法規、土地市場管理規則、土地利用投資方向咨詢等。
（四）代理土地交易。接受委托，實施土地使用權招標、拍賣，或受托代理土地使用權交易活動。
各地已建立的有形市場要按上述要求調整功能，并隨市場的完善而逐步擴展，規范土地使用權交易，促進中介業務發展，并推動政府的土地收購儲備工作。
三、充分利用有形市場，促進土地使用權公開交易
各級土地行政主管部門要充分利用有形市場，促進土地使用權依法公開交易。以下三類土地交易活動應當進場公開交易：
（一）原劃撥土地使用權的交易。包括原劃撥土地使用權的轉讓、租賃、抵押，以及土地的聯營合作等交易；
（二）出讓土地使用權的首次交易。包括轉讓、租賃、抵押、作價出資、入股交換或贈與等交易；
（三）法律允許的集體建設用地的流轉。集體建設用地包括鄉鎮企業用地的轉讓、租賃、聯營、入股等交易。
除上述三類土地的交易外，有條件的地方還可將因土地抵押權實現而引起的土地使用權轉讓，法院判決用于債務清償的土地使用權的轉讓和出讓土地使用權的轉讓、租賃、抵押、作價出資、交換、贈與等交易活動納入有形市場交易，以提高土地公開交易的覆蓋面，增加交易機會，降低交易風險和交易成本。
四、建立健全土地交易管理制度，規范有形市場運作
有形市場內要率先實施土地交易規則，廣泛采用招標、拍賣手段，實行掛牌公告方式交易，對所有交易信息、交易程序、收費標準等要公開、規范土地交易行為，防止欺行霸市和強行推銷中介服務，為土地使用權的交易，特別是國企改革的土地使用權轉讓、變現創造良好的市場環境。
要實行交易許可制度和交易預報制度。涉及原劃撥土地或改變原土地使用條件的交易，由土地行政主管部門審核，縣級以上人民政府批準后，方可入市交易。土地行政主管部門確認地價評估結果并核定應補交的出讓金，明確繳納辦法。出讓土地使用權的土地首次交易，經交易機構對出讓合同履行情況初審后，必須報土地行政主管部門核準，達到轉讓的條件方可進場交易。涉及集體建設用地的交易，要首先取得原集體經濟組織的同意，再經土地行政主管部門批準，方可依法流轉。
在有形市場內公開交易的土地，凡屬于經營性房地產項目和其他具有競爭性項目用地的交易，應采用招標、拍賣方式進行。其他用地類型應掛牌公告，規定期限內有多個申請者，亦應采用招標，拍賣方式交易。
進行招標，拍賣活動，事前應制定招標、拍賣文件和投標、競買規則，并發布招標、拍賣公告。招標、拍賣時，參與競投或競買的人員應達到規定的人數，屬于政府出讓土地的還應設立最低保護價。未達到規定人數和最低保護價的，由土地行政主管部門或交易機構重新作出安排。招標應設立評標小組，評標工作由委托招標人或交易機構主持，除主持人外，其余成員在開標前一天從有形市場評標專家庫中隨機選定。
各地可按上述要求結合本地實際，制定有形市場的具體管理辦法。
五、加強有形市場的領導和監督，確保市場的正常運作和健康發展
各級土地行政主管部門要切實加強對有形市場的領導，在有形市場的機構性質、工作職能、人員編制和工作費用等方面與相關部門做好協調，落實好機構、人員和經費，搞好行政、事業、企業等單位在市場運營和管理中的工作銜接，推動有形市場的建立和完善，確保土地要素市場的正常運作和健康發展。
各地要加強對有形市場的監督管理，對不按規定進入有形市場交易或不按規則進行交易的行為進行糾正，對拒不改正者，不予辦理土地變更登記手續，并按違法用地查處。對政府部門或土地交易機構人員在辦理土地交易過程中接受賄賂、徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽職守的，按情況給予政紀處分。構成犯罪的，由司法機關處理。
