2008年土地估價考前精選案例分析
發布時間：2012-07-25 共1頁
一、土地估價師之案例分析題
1.某開發商欲參加一經濟技術開發區招標出讓地塊的投標報價，該地塊規劃用途為高級酒店。
(1)作為代理開發商投標的估價人員，應做哪些具體工作?
答：對土地的基本情況如土地的規劃條件、用途、面積做全面了解;對市場情況調查，對當地高級酒店的供求趨勢進行預測;利用適當的估價方法確定投標報價。
(2)可采取哪幾種估價方法?
答：假設開發法，市場比較法。
若通過招標方式獲得了該國有土地使用權后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構對已完工部分進行評估，核定現狀價值為合作提供依據。
1) 簡述評估技術路線;
假設開發法：求取估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法：按比較實例選擇原則，選取3個或3個以上房地產交易實例作為比較實例，進行交易情況、交易期日、區域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準價格。
2) 應搜集審核的資料;
國有土地使用權證書;建設用地規劃許可證;建設工程規劃許可證;土地使用權出讓合同;施工許可證;房地產開發建設情況、投資情況及正常開發尚需投資情況等;
若采用市場比較法
1) 在選取可比案例時應考慮哪些因素?
應考慮是估價對象的類似房地產，包括在區位、權益和實物三個方面應相同或相近;交易類型與估價目的吻合;成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正;成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
2)確認比準價格有哪幾種方法?
平均數法，包括算術平均數法和加權平均數法;中位數法;眾數法。
2.A貿易公司因資金周轉需要，以土地使用權向銀行抵押貸款。B土地評估公司受其委托，評估出該宗土地在2002年9月1日的價格為1200萬元，銀行據此貸款給A公司1000萬元。2004年3月1日，因A公司無力償還貸款，銀行申請經法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬元。為此，銀行向法院提起訴訟，要求B評估公司賠償該110萬元損失。而B評估公司認為自己沒有責任。請問B評估公司是否有責任，并解釋其原因。
(1)銀行按照估價值的83%貸款給業主，比例過高，對抵押風險考慮不夠，而貸款比例的決定權在銀行，而非評估公司。
(2)抵押估價時點為2002年9月1日，拍賣時間為2004年3月1日，時隔1.5年，由于時間變化，房地產的價值也會發生變化。
(3)土地拍賣屬于短期(快速)和強制性變現因素，其成交價格可能低于公開市場價格。
(4)土地拍賣所得扣除各項稅費后得款也可能低于公開市場價值。
(5)土地估價機構在其出具的土地估價報告有效期內，對估價報告內容承擔責任;如果B公司當時的估價結果是客觀合理的，就沒有賠償責任。
（考試大土地估價師站點編輯）
1.某開發商欲參加一經濟技術開發區招標出讓地塊的投標報價，該地塊規劃用途為高級酒店。
(1)作為代理開發商投標的估價人員，應做哪些具體工作?
答：對土地的基本情況如土地的規劃條件、用途、面積做全面了解;對市場情況調查，對當地高級酒店的供求趨勢進行預測;利用適當的估價方法確定投標報價。
(2)可采取哪幾種估價方法?
答：假設開發法，市場比較法。
若通過招標方式獲得了該國有土地使用權后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構對已完工部分進行評估，核定現狀價值為合作提供依據。
1) 簡述評估技術路線;
假設開發法：求取估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法：按比較實例選擇原則，選取3個或3個以上房地產交易實例作為比較實例，進行交易情況、交易期日、區域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準價格。
2) 應搜集審核的資料;
國有土地使用權證書;建設用地規劃許可證;建設工程規劃許可證;土地使用權出讓合同;施工許可證;房地產開發建設情況、投資情況及正常開發尚需投資情況等;
若采用市場比較法
1) 在選取可比案例時應考慮哪些因素?
應考慮是估價對象的類似房地產，包括在區位、權益和實物三個方面應相同或相近;交易類型與估價目的吻合;成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正;成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
2)確認比準價格有哪幾種方法?
平均數法，包括算術平均數法和加權平均數法;中位數法;眾數法。
2.A貿易公司因資金周轉需要，以土地使用權向銀行抵押貸款。B土地評估公司受其委托，評估出該宗土地在2002年9月1日的價格為1200萬元，銀行據此貸款給A公司1000萬元。2004年3月1日，因A公司無力償還貸款，銀行申請經法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬元。為此，銀行向法院提起訴訟，要求B評估公司賠償該110萬元損失。而B評估公司認為自己沒有責任。請問B評估公司是否有責任，并解釋其原因。
(1)銀行按照估價值的83%貸款給業主，比例過高，對抵押風險考慮不夠，而貸款比例的決定權在銀行，而非評估公司。
(2)抵押估價時點為2002年9月1日，拍賣時間為2004年3月1日，時隔1.5年，由于時間變化，房地產的價值也會發生變化。
(3)土地拍賣屬于短期(快速)和強制性變現因素，其成交價格可能低于公開市場價格。
(4)土地拍賣所得扣除各項稅費后得款也可能低于公開市場價值。
(5)土地估價機構在其出具的土地估價報告有效期內，對估價報告內容承擔責任;如果B公司當時的估價結果是客觀合理的，就沒有賠償責任。
（考試大土地估價師站點編輯）
