2010年土地估價師：市場比較法
發布時間：2012-07-25 共1頁
市場比較法(market comparison approach,salescomparison approach )
市場比較法，就是指與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。來
（3） 受債權債務關系影響的交易；
（4） 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；
（5） 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；
（6） 相鄰地塊的合并交易。
（7） 特殊方式的交易。
（8） 交易稅費非正常負擔的交易；
（9） 其它非正常的交易。
將各特殊因素對地價的影響程度求和，得出宗地情況指數，再按公式計算。 交易情況修正公式為：
VE=V0×Ep/EE （14）
式中：VE：情況修正后的比較實例價格
V0：情況修正前比較實例價格
Ep：待估宗地情況指數
EE：比較實例宗地情況指數
5.2.7 估價期日修正
估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調整為估價期日的價格。主要用地價指數進行修正。修正公式為：
VE=V0×Q/Q0 （15）
式中：VE：估價期日宗地價格
V0：交易期日宗地價格
Q：估價期日地價指數
Q0：交易期日地價指數
5.2.8 區域因素修正
區域因素修正是將比較實例在其外部區域環境狀況下的價格調整為估價對象外部區域環境狀況下的價格。
區域因素修正的主要因子有商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、土地使用限制、產業集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區域因子不同，區域因素修正的具體因子應根據估價對象的用途確定。。將區域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區域因素條件指數，再按公式計算。修正公式為：
VE=V0×DP/DE （16）
式中： VE：區域因素修正后的比較實例價格
V0：區域因素修正前比較實例價格
DP：待估宗地區域因素條件指數
DE：比較實例宗地區域因素條件指數
5.2.9 個別因素修正
個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。
個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內基礎設施水平、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應根據估價對象的用途確定。將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數，再按公式計算。修正公式為：
VE=V0×SP/SE （17）
式中：VE：個別因素修正后的比較實例價格
V0：個別因素修正前比較實例價格
SP：待估宗地個別因素條件指數
SE：比較實例宗地個別因素條件指數
5.2.10 土地使用年期等修正
土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式為：
Vt=V0×K (17)
式中： Vt：年期修正后宗地價格
V0：年期修正前比較實例價格
K：年期修正系數
K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）
式中： r:土地還原利率
m:待估宗地的使用年期
n:比較實例的使用年期
除進行上述幾項修正外，還應根據比較實例與待估宗地的條件差異進行其它必要的修正，如容積率修正等。
5.2.11 比準價格確定
所選取的若干個比較實例價格經過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結果，作為比準價格：
（1）簡單算術平均法。
（2）加權算術平均法。
（3）中位數法。
（4）眾數法。
5.2.12 適用范圍
市場比較法主要用于地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關參數的求取。
市場比較法，就是指與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。來
（3） 受債權債務關系影響的交易；
（4） 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；
（5） 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；
（6） 相鄰地塊的合并交易。
（7） 特殊方式的交易。
（8） 交易稅費非正常負擔的交易；
（9） 其它非正常的交易。
將各特殊因素對地價的影響程度求和，得出宗地情況指數，再按公式計算。 交易情況修正公式為：
VE=V0×Ep/EE （14）
式中：VE：情況修正后的比較實例價格
V0：情況修正前比較實例價格
Ep：待估宗地情況指數
EE：比較實例宗地情況指數
5.2.7 估價期日修正
估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調整為估價期日的價格。主要用地價指數進行修正。修正公式為：
VE=V0×Q/Q0 （15）
式中：VE：估價期日宗地價格
V0：交易期日宗地價格
Q：估價期日地價指數
Q0：交易期日地價指數
5.2.8 區域因素修正
區域因素修正是將比較實例在其外部區域環境狀況下的價格調整為估價對象外部區域環境狀況下的價格。
區域因素修正的主要因子有商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、土地使用限制、產業集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區域因子不同，區域因素修正的具體因子應根據估價對象的用途確定。。將區域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區域因素條件指數，再按公式計算。修正公式為：
VE=V0×DP/DE （16）
式中： VE：區域因素修正后的比較實例價格
V0：區域因素修正前比較實例價格
DP：待估宗地區域因素條件指數
DE：比較實例宗地區域因素條件指數
5.2.9 個別因素修正
個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。
個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內基礎設施水平、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應根據估價對象的用途確定。將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數，再按公式計算。修正公式為：
VE=V0×SP/SE （17）
式中：VE：個別因素修正后的比較實例價格
V0：個別因素修正前比較實例價格
SP：待估宗地個別因素條件指數
SE：比較實例宗地個別因素條件指數
5.2.10 土地使用年期等修正
土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式為：
Vt=V0×K (17)
式中： Vt：年期修正后宗地價格
V0：年期修正前比較實例價格
K：年期修正系數
K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）
式中： r:土地還原利率
m:待估宗地的使用年期
n:比較實例的使用年期
除進行上述幾項修正外，還應根據比較實例與待估宗地的條件差異進行其它必要的修正，如容積率修正等。
5.2.11 比準價格確定
所選取的若干個比較實例價格經過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結果，作為比準價格：
（1）簡單算術平均法。
（2）加權算術平均法。
（3）中位數法。
（4）眾數法。
5.2.12 適用范圍
市場比較法主要用于地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關參數的求取。
