2011年土地估價師備考：年產值標準測算
發布時間：2012-07-25 共1頁
附件1： 征地統一年產值標準測算指導性意見(暫行)
一、概念及內涵
征地統一年產值標準是在一定區域范圍內(以市、縣行政區域為主)，綜合考慮被征收農用地類型、質量、等級、農民對土地的投入以及農產品價格等因素，以前三年主要農產品平均產量、價格為主要依據測算的綜合收益值。
統一年產值標準是計算征地補償費用的主要依據。征地補償費用在統一年產值標準的基礎上，根據土地區位、當地農民現有生活水平和社會經濟發展水平、原征地補償標準等因素確定相應的土地補償費和安置補助費倍數進行計算。
統一年產值標準適用于集體農用地征收補償測算，集體建設用地征收補償和國有農用地補償測算可參照執行。
二、基本原則
(一)主導性原則。選擇主導的地類和耕作制度進行測算，用主導農用地收益反映測算范圍內的農用地客觀收益。
(二)適當從高原則。在依據現狀農作物產值測算的同時，適當考慮改進生產方式、增加科技投入等提高土地收益。
(三)協調平衡原則。考慮土地等級狀況，與當地征地區片綜合地價水平相協調，與原征地補償標準相銜接。
(四)公開聽證原則。根據《國土資源聽證規定》要求，依法組織聽證，廣泛聽取各有關部門、農村集體經濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。
三、基本要求
(一)統一年產值標準分兩個層次制訂，一是市(縣)統一年產值標準，以市(縣)行政區域為基本單元制訂;二是市(縣)內分區域年產值標準，把市(縣)劃分為不同區域，確定各區域年產值標準。
(二)市(縣)統一年產值標準為控制性標準，在省內進行綜合平衡;市(縣)分區域年產值標準在市(縣)統一年產值標準的基礎上形成。
(三)分區域年產值標準不設地塊修正體系。
(四)統一年產值標準應設定基準時點，一般3～5年調整一次。
四、工作步驟
1.確定測算范圍;
2.確定主導耕作制度和主要農作物年產量;
3.確定主要農作物價格和年產值;
4.確定市(縣)統一年產值標準;
5.確定市(縣)分區域的統一年產值標準。
五、主導耕作制度和主要農作物年產量的確定
(一)主導耕作制度的確定
主導耕作制度包括土地主要復種方式和主要農作物種類。其中，主要土地復種方式根據土地的復種面積比例情況確定，主要農作物種類在土地復種方式的基礎上根據種植面積進行判斷。
注意事項：
1.確定主要土地復種方式時，如果某種復種方式(如一年一熟)的面積超過市(縣)范圍內耕種土地的60%，可以確定該復種方式為主要復種方式;如果市(縣)范圍內具有一種以上主要復種方式(面積超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要復種方式。
2.確定主要農作物種類時，如果某一種農作物種植面積超過70%，可以直接確定其為主要農作物;如果有一種以上主要農作物(超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要農作物。
3.主導耕作制度還可以通過查閱《農用地分等規程》附表得到。
(二)主要農作物年產量的確定
主要農作物年產量為其前三年產量的平均值，農作物年產量數據通過抽樣調查采集。
注意事項：
1.在具體調查時要考慮抽樣點分布的均勻性和代表性，同時還要對農用地的附加收入(如養殖、間作和多種經營等)、種植成本以及災害情況等進行調查，便于數據分析處理。
2.農作物年產量數據要按照三個年份、復種類型和農作物類型分別進行統計和分析。
六、主要農作物價格和年產值的確定
(一)主要農作物價格的確定
主要農作物價格在調查市場價格和國家收購價格的基礎上，選擇兩者中較高價格確定。
注意事項：
1.市場價格在調查主要農作物年產量同時，采用抽樣的方式調查;國家收購價格通過查閱相關統計資料得到。
2.主要農作物價格數據要按照價格類型、復種類型和農作物類型分別進行統計和分析。
(二)主要農作物年產值的確定
主要農作物年產值為主要農作物平均年產量與平均價格的乘積。在具有一種以上農作物組合和復種方式的情況下，采用加權平均方法計算。
七、市(縣)統一年產值標準的確定
市(縣)統一年產值在主要農作物年產值的基礎上，根據土地附加收益情況(其他種植、養殖等多種經營)適當向上調整后確定。
八、分區域統一年產值標準的確定
分區域統一年產值標準在市(縣)統一年產值標準的基礎上通過區域條件修正測算確定。
各地可以根據當地實際情況，在鄉鎮行政界限的基礎上，綜合考慮區域間的地形、地貌、主要農作物類別以及多種經營水平等因素劃分區域，并確定區域條件修正系數。
九、聽證和驗收
根據《國土資源聽證規定》，統一年產值標準必須依法組織聽證，并根據聽證情況進行修改，報省級國土資源部門評審驗收，綜合平衡。
十、成果要求
提交結果報告和技術報告。
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