2011年土地估價師備考：綜合地價測算
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
征地區(qū)片綜合地價測算指導性意見(暫行)
一、概念及內(nèi)涵
征地區(qū)片綜合地價(以下簡稱征地區(qū)片價)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。
征地區(qū)片價測算范圍重點在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實際情況擴展到城市郊區(qū)或更大范圍。
例題：根據(jù)《關于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》的有關規(guī)定，征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)測算的分區(qū)片征地綜合補償標準。該標準是征地補償中的( ) 。(2006年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)
A.指導價格
B.執(zhí)行價格
C.參考價格
D.最低保護價格
答案：B
解析：法規(guī)考核點。征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。征地區(qū)片價作為征地補償實施過程中的執(zhí)行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系;確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應一并公布。
二、基本原則
(一)維護被征地農(nóng)民合法權益原則。征地區(qū)片價要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠生計和未來發(fā)展的需要。
(二)同地同價原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。
(三)協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價不得低于當?shù)卦鞯匮a償標準，省級行政區(qū)域內(nèi)各市縣的征地區(qū)片價應相互銜接。
(四)公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民及社會各方面的意見和建議。
三、基本要求
(一)征地區(qū)片價作為征地補償實施過程中的執(zhí)行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系;確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應一并公布。
(二)一個市(縣)的征地區(qū)片價原則上控制在4～6個級別。
(三)征地區(qū)片價應設定對應的基準時點，一般3～5年更新一次。
四、工作步驟
1.確定測算范圍;
2.劃定區(qū)片;
3.測算區(qū)片綜合地價;
4.對區(qū)片綜合地價進行驗證和調(diào)整;
5.測算結(jié)果聽證和修改;
6.確定征地區(qū)片價;
7.整理與編制成果。
五、區(qū)片的劃定??
(一)有農(nóng)用地定級成果市(縣)的區(qū)片劃定
已經(jīng)根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》完成農(nóng)用地定級工作的市(縣)，在農(nóng)用地級別的基礎上，按照《關于完善征地補償安置制度的指導意見》??國土資發(fā)[2004]238號 的精神，考慮人均耕地數(shù)量、土地區(qū)位、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，對農(nóng)用地級別進行修正和調(diào)整，劃分區(qū)片。??
(二)沒有農(nóng)用地定級成果市(縣)的區(qū)片劃定
沒有開展農(nóng)用地定級工作的市(縣)，可以行政村為基本單元，根據(jù)地類、人均耕地數(shù)量、土地區(qū)位等因素對基本單元進行綜合評價和調(diào)整，劃定區(qū)片。
注意事項：
1.對基本單元綜合評價應考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、人均耕地數(shù)量、土地供需關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權重。
2.區(qū)片邊界線一般以村行政界線為依據(jù)劃定;需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。
3.基本農(nóng)田保護區(qū)、生態(tài)保護區(qū)和其他資源保護區(qū)等不得劃入征地區(qū)片價測算范圍。
六、測算方法
征地區(qū)片價可采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法進行測算，也可以根據(jù)本地區(qū)實際情況采用其他合適的方法進行測算。征地區(qū)片價原則上應在兩種或者三種方法測算結(jié)果的基礎上綜合平衡確定。
(一)農(nóng)地價格因素修正測算法
征地區(qū)片價以農(nóng)地價格為基礎，同時慮人均耕地數(shù)量和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素進行修正。
(二)征地案例比較測算法
根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補償標準，進行比較確定征地區(qū)片價。
4.計算征地區(qū)片價。
注意事項：
1.征地案例要選擇近三年之內(nèi)發(fā)生的征地項目。
2.征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價的設定內(nèi)涵一致。
3.對征地案例的比較修正應考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。
(三)年產(chǎn)值倍數(shù)測算法
根據(jù)年產(chǎn)值倍數(shù)分別計算土地補償費和安置補助費確定征地區(qū)片價。
注意事項：
1.區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或者通過調(diào)查前三年產(chǎn)值確定。
2.土地補償倍數(shù)和安置補助倍數(shù)，應根據(jù)《土地管理法》有關規(guī)定，并考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和基本生活保障水平確定。
七、驗證和調(diào)整
征地區(qū)片價初步結(jié)果必須與現(xiàn)行征地補償水平和被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平進行比較和驗證，測算的征地區(qū)片價低于現(xiàn)行征地補償水平和農(nóng)民現(xiàn)有生活水平的，不足以支付失地農(nóng)民社會保障費用的，需要進行調(diào)整。
注意事項：
1.現(xiàn)行征地補償水平通過對近期征地樣點調(diào)查統(tǒng)計得到。
2.農(nóng)民現(xiàn)有生活水平主要根據(jù)統(tǒng)計部門的農(nóng)村居民收入水平數(shù)據(jù)，并結(jié)合實地樣點調(diào)查資料確定;失地農(nóng)民的社會保障費用根據(jù)當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平確定。
3.征地區(qū)片價須折算成年度收益后，才能與農(nóng)民現(xiàn)有生活水平相比較。
4.征地區(qū)片價要與周邊地區(qū)征地補償標準相銜接。
八、聽證和驗收
根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進行修改，報省級國土資源部門綜合平衡，評審驗收。
九、測算成果要求
提交結(jié)果報告和技術報告。
例題：《征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準測算指導性意見(暫行)》規(guī)定，征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準測算的基本原則包括( )。
A.主導性原則
B.適當從高原則
C.適當從低原則
D.協(xié)調(diào)平衡原則
E.公開聽證原則
答案：ABDE
解析：征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準測算的基本原則包括：(一)主導性原則。(二)適當從高原則。(三)協(xié)調(diào)平衡原則。(四)公開聽證原則。
