土地估價報告相關(guān)要點復(fù)習(xí)資料二
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
2、因素選擇
估價時選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
選擇因素的原則：
①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。
②成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。
③選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
因素選擇正常情況下選如下因素，非凡情況相應(yīng)增刪因素
⒈交易日期(必選)
⒉交易情況(必選)
⒊交易類型(必選)
⒋土地使用年限(必選)
a基礎(chǔ)設(shè)施善(用幾通一平反映)
b商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映)
c對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)
d道路通達(dá)度(用道路類型、寬度反映)
e公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)
f環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度
g產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
3、個別因素
a綠地覆蓋率(住宅用地選)
b產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
c規(guī)劃限制(視情況可設(shè)可不設(shè))
d自然災(zāi)難狀況(視情況可設(shè)可不設(shè))
e容積率(必選)
f宗地面積(必選)
g宗地外形(必選)
h臨街狀況(商業(yè)必選)
i地質(zhì)條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式)
j地形、地勢等
因素條件說明
具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：
因素條件說明時應(yīng)注重幾點：
①描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米;無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達(dá)度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
②因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明。
③因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。
