土地估價報告相關要點復習資料一
發布時間：2012-07-25 共1頁
好的報告主要表現為：
第一、報告內容全面，正文內容和附件資料齊全、配套;
第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據充分;
第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強;
第四、評估結果基本準確，符合市場行情;
第五、報告裝訂整潔、美觀、統一
在實際工作中，審查報告的重點除了產權狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析，對偏離正常價值的過高或過低估價結果提出調整建議，以避免國家或當事人的重大損失。
報告審查的主要內容：
1、審查估價對象，其中包括權屬、估價時點、估價作業日期和有關證實材料;
2、審查估價目的，包括價格定義、價值類型
3、審查估價數據，包括估價報告定性、定量數據的來源及獲取方式是否可靠?估價結論是否得到相關數據的支持?
4、審查估價方法，采用的方法是否合理，數據分析是否科學?
5、審查估價條件，包括是否考慮得出估價結論的必要性，以及應用估價結論的限制條件，對房地產最高最佳使用評價的結論及其使用建議是否合理?風險分析是否恰當?
估價方法要點之一：市場比較法
應用市場比較法估價，要按照《規程》規定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供給圈、用途一致，在地域上屬近鄰區域或類似區域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：
1、比較實例選擇
所選實例應是實際交易實例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：
①與待估宗地屬同一供給圈(即盡量在同區域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區域無案例，可選擇鄰近區域或同一級土地內的類似區域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據經驗不能超過25)
②與待估宗地用途應相同或相似(按用地類型細類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應設用途修正。
③與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的
a：假如市場比較穩定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);
b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;
⑤交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。
⑥價格內涵要一致，比如開發程度、市區的五通一平與郊區的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。
按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內容(如有可能，最好到現場查看)如下：
1、交易實例狀況：
a座落位置、外形、地質;
b水、電、路、訊、暖等基礎設施
c商業繁華、交通等環境條件
d土地利用現狀與規范用途
e有關地上建筑物的基本情況
f權利狀況和土地使用年限等
2、成交價格
包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租賃等內容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。
3、付款方式
包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內容。
4、成交日期
一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內容。
