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　　市場(chǎng)比較法(market comparison approach,salescomparison approach )

　　市場(chǎng)比較法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。

　　選用市場(chǎng)比較法，必須的前提條件是：

　　1、需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對(duì)象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得;

　　2、參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對(duì)象相同或相似的參照物。與估價(jià)對(duì)象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對(duì)類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場(chǎng)比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。

　　市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟為：

　　1、收集交易實(shí)例;

　　2、選取可比實(shí)例;

　　3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ);

　　4、進(jìn)行交易情況修正;

　　5、進(jìn)行交易日期修正;

　　6、進(jìn)行區(qū)域因素修正;

　　7、進(jìn)行個(gè)別因素修正;

　　8、進(jìn)行容積率和土地使用年期修正;

　　9、求出比準(zhǔn)價(jià)格;

　　10、對(duì)若干個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

　　市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：

　　交易實(shí)例1→ 修正

　　交易實(shí)例2→〓待評(píng)估土地 → 待評(píng)估土地價(jià)格

　　交易實(shí)例3→

　　市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說服力.

　　5.2.1 基本公式

　　以市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式：

　　V=VB×A×B×D×E (13)

　　式中：V：待估宗地價(jià)格;

　　VB：比較實(shí)例價(jià)格;

　　A：待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)

　　=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)

　　B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)

　　D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

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