實務基礎:分析整理相關資料1
發布時間：2012-07-25 共1頁
分析整理相關資料
一般估價資料包括社會、經濟、政治和環境等方面影響地價等資料。
1、一般資料的種類
一般資料是來源于待估地產本身以外的社會、經濟、政治和環境因素，而對地產價格產生影響。一般資料可區分為主要資料和次要資料，二者又可進一步劃分為整體資料和個別資料。
主要資料是由估價師本身所收集到的資料。例如估價師可能和許多人面談，并收集某一特定區域的居住密度、住宅數目、戶型、結構等資料。許多機構和專業團體都收集、研究并出版各種資料，但這些研究成果出版發行之后，就成為社會大眾可以運用的次要資料。估價師可從政府、專業團體、估價機構取得各種次要資料，如社會經濟統計年鑒、年度地產市場分析報告等。次要資料通常包括大量影響地產價格的因素材料，如預期利率及通貨膨脹率將持續高漲、經濟發展速度將加快等。估價報告中的一般資料大都取自于這類次要資料。
整體資料包括各種總體現象。例如全國、地區或地方性的投資、生產增長或減退、利率、產業政策等。個別資料是關于各個小區域內的資料。例如某城市中某一區域的交通限制、空房率以及已發生的交易案例資料等，都屬于個別資料。
2.一般資料的用途
一般資料主要有以下三種用途：①提供委估宗地的背景材料;②提供可能影響地價的趨勢資料，以及各種估價方法中所需的一般數據;③作為判斷最佳用途、調整試算價格，以及決定最后估價額的基礎。
3.一般資料的分析
(1)經濟趨勢資料。確認并了解各種影響地價的經濟趨勢，是進行估價分析的先決條件。估價師僅了解經濟情況已發生的變化是不夠的，必須對其將來變動的可能方向、程度及影響等進行正確判斷并科學預測其發展趨勢。
(2)國際國內經濟趨勢。在世界經濟體系中，某一國家的經濟穩定與否，可直接或間接地影響到其他許多國家。例如近年來港澳、臺商和外商對我國地產投資猛增，部分原因是因我國地價低廉、政治穩定、經濟迅速發展，對投資者具有某種程度的保證作用，另方面原因也是因為其他國家的通貨膨脹、經濟衰退或政局不穩，對投資者缺乏吸引力。這些因素共同影響了我國土地市場的需求與價格。
國內和國際經濟指標的基本趨勢，如外貿收支、匯率、物價水準、工資水平、利率、經濟發展速度等，都是值得參考的資料.
國內經濟情況可從國民生產總值、國民收入、外貿收支、物午指數、就業狀況、地產供應量、投資總額等資料中取得。經濟指標的時間序列可顯示出長期趨勢及其波動，有助于深入分析目前的狀況。
(3)地方上的經濟形勢。對于地方性經濟形勢的分析，通常都集中于人口、就業和收入等趨勢。人口的變化、家庭人數及結構、構成社會經濟基礎的就業類別多少、就業水準及其穩定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區內基本經濟力量的指標。
對于大部分的估價工作而言，地方上的經濟形勢以及未來的預測，都是極其重要的項目。地產的價格，受該用途的需求強度的影響，而各類地產的需求，取決于地產市場的人口、收入、以吸收入所代表的購買力。社區內的經濟情況，可以決定市場上住宅用地產、辦公大樓、零售店面和其他形態的地產價格。
(4)法規的影響。一般資料中包括了社會導向以及政府將這些導向具體實施于土地使用管理的法規。估價師必須收集影響土地的各項資料，包括城市規劃、環境條件、運輸系統，以及其他政府政策和社會導向。
更多土地估價師信息請關注:
