經典土地估價報告改錯題選編(5)
發布時間：2012-07-25 共1頁
1.估價依據中，《中華人民共和國房地產管理法》，應為《中華人民共和國城市房地產管理法》。
2.國家土地管理局關于印發《土地估價報告規范格式(1996)》的通知([1995]國土 [籍]字第180號)是舊的土地估價報告規范格式，不應作為估價依據。
3.估價依據缺乏土地估價技術規程。
4.地價定義不清楚，未明確待估宗地的設定用途、年期、土地開發程度等內容。
5.使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權利狀況等應以當地土地管理部門核發的《國有土地使用證》為準。
6.“土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法，“土地估價技術報告”應供土地管理部門進行估價報告審核或備案以及估價機構存檔用。
7.缺少土地估價師簽字欄。
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
8.估價對象描述中，待估宗地的容積率應為0.81.
第三部分土地估價
9.成本逼近法的計算公式有誤。
10.成本逼近法中，稅費不應包括新增建設用地有償使用費。
11.成本逼近法中投資利息計算錯誤，土地開發費的計息期應為半年，正確的計算公式應為：投資利息=土地取得費及有關稅費×開發周期×5.85%+土地開發費×開發周期 × 1/2× 5.85%。
12.投資利潤計算錯誤，計算投資利潤時，投資利息不應計算利潤。
13.計算增值收益時，應以成本價格乘以一定的增值收益率，成本價格應包括投資利息。
14.增值收益率有打印錯誤。
15.成本逼近法計算待估宗地的價格有誤，計算結果是無限年期的價格，應進行土地使用年期修正，修正為50年期的價格。
16.基準地價系數修正法中，未明確基準地價的內涵，包括頒布日期、用途、基準地價、開發程度等。
17.基準地價系數修正法中，待估宗地的容積率應為0.81，容積率修正系數為1.00. 18.基準地價系數修正法中，待估宗地為國有劃撥土地，根據估價目的，土地使用年限可設定為最高出讓年限50年，與基準地價年限相同，不必進行年期修正。
19.基準地價系數修正法中，期日修正系數有誤，未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價變化情況。
20.基準地價系數修正法計算結果有誤。
21.地價的確定中，未說明結果確定方法的依據。
22.地價確定中，兩種方法的權重和不等于1.0. 23.估價結果中，總地價沒有大寫。
24.缺少土地估價結果一覽表。
第四部分附件
25.缺少待估宗地的國有土地使用證復印件。
26.缺少估價對象的照片資料。
