土地估價案例與報告計算題精選九
發布時間：2012-07-25 共1頁
3)測算D宗地在七通一平狀況下的修正價格
交易案×交易情×區域因×個別因=比準
例價格 況修正 素修正 素修正 價格
445.21×100/102×100/93×100/95=494.04(元/平方米)
D宗地修正到五通一平狀況下的價格
494.04-100=394.04(元/平方米)
4)計算A宗地的單位地價
應用簡單算術平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平開發程度的土地使用權價格。
(363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/平方米)
5)計算A宗地的總價
A宗地總價：383.86×30000=1151.58(萬元)
(4)計算A宗地的市場租金
題目未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。
383.86×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.35(元/平方米)
(5)測算A宗地的承租土地使用權價格
1)A宗地的租金盈余：24.35-10=14.35(元/平方米)
2)測算承租土地使用權價格
依據《城鎮土地估價規程》中的有關規定，承租土地使用權還原率通常比出讓土地使用權還原率高1個百分點左右，故承租土地使用權還原率取7%。
14.35/7%×[1-1/(1+6%)50]=152.02(元/平方米)
3)A宗地承租土地使用權總價格
152.02×30000=456.06(萬元)
題解二：
(1)(2)與題解一相同，第三步計算宗地A價格時，先對各案例進行開發程度調整，再進行交易情況及區域因素、個別因素修正，步驟如下：
(3)利用市場比較法測算宗地A的價格
1)測算B宗地的修正價格
B宗地修正到五通一平狀況下的價格
458.33-100=358.33(元/平方米)
交易案×交易情×區域因×個別因=比準
例價格 況修正 素修正 素修正 價格
358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)
