土地估價師案例分析重點試題分析(一)
發布時間：2012-07-25 共1頁
一、某企業于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。
2001年12月31日，該企業因改制需要進行土地價格評估，經調查，該地區土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發費為8萬元/畝，在土地開發期內均勻投入，土地開發周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，(來源：中國土地估價師考試網)投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。
解析：解答該類試題除需掌握答題技巧外，還要注意以下問題：
(1)數據選用。有時題目中給出的已知條件較多，應試者需從中選取合理的數據用于計算，如收益還原法中，無論收益還是費用均應采用客觀值;成本逼近法中的成本亦應采用客觀成本，除非實際情況與客觀標準一致或是評估帶租約的房地產。應試者在審題過程中要能夠做出判斷，清楚什么情況下可以采用實際值，什么情況下不能采用。
(2)參數選用。利息率、利潤率、還原率、稅率等取值也要合理。
(3)計息期、收益年期取值等。如在收益還原法中確定收益年限時，需將土地的尚可(剩余)使用年限考慮進去。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價時點的單位地價和總地價，即要求計算出兩種形式的土地價格。
(2)梳理有關資料。可將題目提供資料分為兩類：一是有關估價對象資料。審查時需留意估價時點、土地取得時間及使用年期，估價時點與土地取得時間是否一致等;二是市場調查資料。該類資料是解題的基礎，也是選擇方法的主要依據，審查時要留意所給資料與估價對象情況是否一致，如土地使用年期等。
(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。(來源：中國土地估價師考試網)對題目中所提供的市場調查資料要仔細審查，看缺少什么條件，是否有隱含內容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細審查便不難發現，土地增值收益可依據土地出讓金確定。
(二)解題思路與方法選擇
1.方法選擇本題主要提供了有關土地取得與開發費用資料及相關參數，可采用成本逼近法評估。
2.解題思路由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應與常規做法略有不同，主要體現在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應為49年。
基本思路：先根據題目所給條件確定評估方法;然后分步計算土地取得費、土地開發費、利息和利潤;將以上各項相加得到無限年期土地成本價格;將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正，均修正為49年期價格;將修正后價格加總得到所求地價。
(三)公式與計算步驟
1.適用于該宗地的計算公式土地價格=(土地取得費+土地開發費+利息+利潤)×年期修正系數+土地出讓金×年期修正系數：
2.計算步驟
(1)選擇計算方法根據題意，本題適用于成本逼近法
(2)土地取得費及稅費10×10000÷666.67=150(元/平方米)
(3)土地開發費8×10000÷666.67=120(元/平方米)
