土地估價實務基礎――答疑精選2
發布時間：2012-07-25 共1頁
1、13843280997：
問題：第二十四講中的，第（2）求樓價時 講義有誤 ，應為：商業部分：60000*4500/（1+15%）3
住宅部分為：10000*2500*30%/（1+15%）3加上
10000*2500*50%/（1+15%）3.5加上
10000*2500*320%/（1+15%）4
請老師給予解答，多謝！
老師：您好！
我看了一下講義,講義是正確的，一個是建筑面積和售價要相對應,你看一下:你列的式子正好相反.
然后,是折現,馬上賣出的30%指數為零,半年后售出的50%指數為0.5,一年后售出的20%指數為1.而且都是住宅樓的出售。
2、xiaoraorao：
問題：20講例題中，土地取得費用=(4.5+1.5)×10的8次方÷(5×10的8次方)=120元/平方米中的"5×10的8次方"應該為"5×10的6次方"這個大家已經達成共識。
但是，土地開發費=(2.0X10的8次方)÷(1×10的6次方) 中的“1×10的6次方”卻沒有明確指出，題中給出工業用地的宗地面積應為“10000=1×10的4次方 M2”。
如用此數據算：
1．土地取得費為：120(元／?O)
2．土地開發費為：200000000÷(10000)＝20000(元／?O)
3．投資利息位:25.2+1229.52+585.71=1840.43(元／?O)
僅從此步就可見計算數據與結果不可能相等!
若用土地開發費=(2.0X10的8次方)÷(5×10的6次方)=40(元／?O)，則
3.投資利息位:25.2+2.459+1.171=28.83(元／?O)
4.投資利潤為：(120+40) ×20％＝32(元／?O)
5.土地增值收益為：(120+40+28.83+32) ×20％＝44.166(元／?O)
6.土地價格＝土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益 ＝120+40+28.83+32+44.166＝264.996(元／?O)
7.修正后的土地價格=264.996/70%=378.566(元／?O)
此數據再經過年期修正也無法與講義中的答案相一致!
請將此題正確的詳細解算過程告訴各學員.謝謝！請速答復.
老師：您好！
我看了你的問題.關鍵是計算土地開發費:題目中主要是涉及到了2億元/KM2換算為元/M2 2億元=10的9次方 1KM2=1X10的六次方平方米. 你看到這個解釋,清楚嗎? 有問題再聯系,我們會盡快回答的. 例1.某開發區征用土地總面積5k?O，現已完成了“七通一平”，開發區內道路、綠地、水面及其他公共和基礎設施占地1．5k?O。該開發區擬出讓一宗工業用地，出讓年限為50年，土地面積為10000?O。根據測算，該開發區土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4．5億元，征地中發生的其他費用為1．5億元，征地后，土地“七通一平”的費用為2億元/k?O，開發周期為兩年，且第一年的投資總額占總開發投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當年銀行年貸款利息率為10％，土地還原率確定為7％。試估算出該宗工業用地的單位面積價格和總價格。 根據題意，采用成本法進行評估，步驟如下： 1．計算土地取得費 土地取得費為：(4．5十1．5)×108÷(5×108)＝120(元／?O) 2．計算土地開發費 土地開發費為：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／?O) 3，計算投資利息 在本例中，投資包括土地取得費和土地開發費，土地取得費利息的計息期為2年，土地開發費又分為兩部分，其中40％為第一年投入，計算期為1．5年；另外60％在第二年投入，計息期為0．5年，因此投資利息為： 120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／?O) 4．計算投資利潤 投資利潤為：(120+200) ×20％＝64(元／?O) 5．計算土地增值收益 土地增值收益為：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／?O) 6．計算土地價格 土地價格＝土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益 ＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／?O) 7．進行可出讓土地比率修正 由于開發區內道路、綠地、水面及其他公共和基礎設施占地是無法出讓的，因此這些土地的價格要分攤到可出讓土地的價格中去，計算方法如下： 開發區可出讓土地比率＝(開發區總面積-不可出讓土地面積)／開發區土地總面積×100％=(5―1．5)／5×100％＝70％ 則可出讓土地的平均單價＝512．83／70％＝732．61(元／?O) 8．進行土地使用權年期修正 以上求取的是土地無限年期的使用權價格，則50年的土地使用價格為： 732．61×[1―1／(1+0．07)50]＝707.74(元／?O) 9．計算土地總價格 土地總價格707．74×10000＝7077400(元) 因此，采用成本法估算出的該宗工業用地的單位面積價格為707．74元／m2，總價格為7077400元。
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