土地估價實務基礎精講班答疑精選(7)
發布時間：2012-07-25 共1頁
學員問題：某市有一塊3平方公里的生地，擬進行“七通一平”成片開發后分塊出讓，據調查，附近地區已開發完成“七通一平”土地出讓單價為1200元/平方米;可出讓面積為全部土地的70%，其余為公共設施用地;土地開發費用為每平方公里3.5億元，開發期為2年，開發成本在開發期均勻投入，第一年投入70%，第二年投入30%，貸款年利率為10%，專業費用為土地開發費用的3%;投資回報率為20%，轉讓費用為開發完成后轉讓價格的6.5%。試估算該成片生地總價和單位面積地價。
公式與計算步驟
1、適用公式
生地價格=熟地價格?C土地開發費?C專業費用?C利息-轉讓稅費-利潤
2、計算步驟
(1)選擇計算方法，適用剩余法
(2)計算開發總價值
(3)計算總開發費用
(4)計算專業費用
(5)計算總投資利息
(6)計算轉讓稅費
(7)計算開發總利潤
(8)計算生地總價和單位地價
老師回復：公式與計算步驟
1、適用公式
生地價格=熟地價格?C土地開發費?C專業費用?C利息-轉讓稅費-利潤
2、計算步驟
(1)選擇計算方法，適用剩余法
(2)計算開發總價值
1200×3000000×70%=252000(萬元) (3)計算總開發費用
350×3000000=105000(萬元)
(4)計算專業費用
105000×3%=3150(萬元)
(5)計算總投資利息
生地總價×[(1+10%)2-1]+(105000+3150)×70%×[(1+10%)1.5 -1]+(105000+3150)×30%×[(1+10%)0.5-1]=生地總價×0.21+13218.68
(6)計算轉讓稅費
252000×6.5%=16380(萬元)
(7)計算開發總利潤
(生地總價+105000+3150)×20%=生地總價×0.2+21630
(8)計算生地總價和單位地價 生地總價=(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)
單位地價=生地總價/土地面積
