土地行業新聞：地產金融的方向與路徑
發布時間：2010-01-14 共1頁
主持人：謝謝秦主任，秦主任剛才講到了，現在由于兩個因素，一個是前所未有的外圍因素，還有一個是考慮全局的社會的和諧穩定。剛才也說過了，銀行非常重要，大家可能也有印象，面臨這個大勢，銀行會不會簡單地延長放貸情況呢？是不是簡單恢復以前的做法，還是像秦主任講的有一個非常新的符合這個行業發展的一個整體思考方案呢。&考&試大$現在請中國民生銀行常務副行長洪崎，給我們講地產金融的方向與路徑。
洪崎：女士們先生們，地產界金融界的朋友們大家上午好！我不是主管部門，是從一個商業銀行的角度談一些對房地產金融的思考。我的演講題目是地產金融的方向與路徑。也借中國地產金融年會的機會探討一下房地產金融的問題。推動對房地產金融的回顧，特別反思一下美國次貸危機，主要是探討一下我國的房地產金融業，如何健康持續地發展。
我國的地產金融市場一直在借鑒西方發達國家的做法。上個世紀八十年代中期以來，在華爾街大型投行帶動下，美國房地產抵押證券化，以及基金市場以及私募基金房地產市場迅速發展壯大，也標志著美國房地產金融業市場化。但是美國這次次貸危機給我們打了一針清醒劑。也使我們深入地反思美國的一些金融創新的問題。對照歐美發達國家，現在房地產金融市場。我國房地產金融目前所處的發展階段還正處于現代化的前沿。房地產金融工具也比較單一，房地產行業的資金嚴重依賴于信貸融資，相當于美國上世紀七十年代和八十年代末的情況。這一時代我們知道最大的風險，美國不是次貸危機，而是房地產融資嚴重地依賴于銀行信貸，&考&試大$給銀行帶來風險。房地產業周期性的危機也深遠地影響了金融的文地。美國上世紀七十、八十年代中期的問題。當時正值二戰時候出生的嬰兒潮成年，里根政府出臺了促進房地產行業的政策，促進了房地產業快速發展。到1989年，商業銀行的房地產貸款余額高達7330億美元，占全部貸款總額的39.7%.但是在國際國內一系列突發事件的影響下，美國市場發生了逆轉。1989年房價開始下跌，房地產不良貸款增多。據資料統計，美國主要的商業銀行總資產的凈利潤由85年的0.65%下降至89年的0.2%，與房地產相關的壞賬占壞賬總額的比例。89年達到31.29%，90年上升到43.41%.在商業銀行發生困難的時候，儲蓄與貸款協會也出現了嚴重的問題。89年老布什政府用了1660億美元資金，相當于當年GDP的3%挽救了金融市場，包括政府出資成立清債公司，隨后90年日本的銀行危機，1997年亞洲金融風暴，甚至中國的海南房地產風暴，都隱含著房地產業危機導致了銀行業巨大的損失。這之后，美國進行了反思，減少房地產對銀行信貸的依賴，打通的房地產貸款的證券化，但是現在看來，美國犯了兩個嚴重的錯誤。
一是1995年后逐步放開了次貸，就是向還款能力差的人發放按揭貸款，二是允許華爾街大投行將這些有問題的次貸作為基礎資產進行證券化，創造出次貸證券，并且進一步衍生出擔保債務憑證，以及信用違約互換。放貸價格指數ABSHE等市場價值驚人的金融工具。當次貸危機發生以后，次貸相關產品的價值大大縮水，整個市場重新定價。信用萎縮形成的信用危機，眾多的金融機構因為資本不足，而重新洗牌。我們以史為鑒，充分認識到過渡的信貸，依賴銀行支持，這種一條道走到黑的融資方式是不可取的也不現實的。我們必須推動金融創新建立一個更穩定更有效的房地產金融市場。同時，我們也必須吸取美國次貸危機的教訓，&考&試大$處理好虛擬經濟和實體經濟的關系。所以我們應該加強金融創新，加緊市場的基礎制度建設，完善創新本身帶來的風險。最終建立一個多元化，專業化的市場。金融監管部門要著力于加強市場基礎的制度建設，加強監管，積極推進金融創新和開發。在發達房地產金融市場要實現融資多元化，既也商業銀行也有房地產公募基金和私募基金，還有股市。發達的房地產金融市場，既也貸款投資等金融衍生產品，也有證券化產品合理的金融衍生產品。我們預計，房地產金融市場還會朝專業化方向發展，專業的房地產基金公司會越來越多。綜合經營機構將會投入內部體制變革，打造專門的房地產金融產品。市場份額將向專業機構集中，在當前階段發展房地產金融市場，在做好市場基礎和制度建設的同時，建議穩步推進以下兩個方面房地產金融工具。
第一房地產抵押貸款證券化，建立證券化市場，打通銀行系統與資本系統的直接關系。證券化市場不僅可以解決房地產信貸長期存在的問題，還可以推動市場引導資金雙方理性決策。第二加快推進專業化房地產信托基金，房地產作為資金密集的重資產行業。與此相適應，房地產金融市場也應該大力發展資產公司，彌補當前銀行、股市、債市主要憑企業信用，鼓勵私募基金在配套條件成熟時發展公募基金，以及相類似的產品。在這個過程中，政府部門應逐漸淡化房地產帶動投資和消費，刺激經濟方面的作用。加強房地產發展的規劃，加強房地產市場信息溝通發布管理等等。減少非理性的追漲下跌，實現房地產理性發展，避免周期性的大起大落。在向房地產金融市場邁進的過程中，我們商業銀行也有理由承擔更大的責任，推進房地產金融業的發展，促進房地產金融行業健康發展。&考&試大$在當前，商業銀行還應該發揮金字招牌的銀行業信譽，以及強大的前后臺專業的服務，整合信托市場，房地產投資基金等專業機構，為房地產提供專業化，全過程的資金解決方案。
我們民生銀行目前在近期，我們的組織體系構架的改革過程中，我們對各個行業進行了事業部改造，房地產業作為第一批的經營事業部。目前看來專業的地產經營事業部更有利與加深對房地產金融的理解，為房地產行業客戶提供全面專業、更有價值的服務。推動我國房地產金融現代化，我們也期待與房地產企業與金融同業共同發展，謝謝大家！
洪崎：女士們先生們，地產界金融界的朋友們大家上午好！我不是主管部門，是從一個商業銀行的角度談一些對房地產金融的思考。我的演講題目是地產金融的方向與路徑。也借中國地產金融年會的機會探討一下房地產金融的問題。推動對房地產金融的回顧，特別反思一下美國次貸危機，主要是探討一下我國的房地產金融業，如何健康持續地發展。
我國的地產金融市場一直在借鑒西方發達國家的做法。上個世紀八十年代中期以來，在華爾街大型投行帶動下，美國房地產抵押證券化，以及基金市場以及私募基金房地產市場迅速發展壯大，也標志著美國房地產金融業市場化。但是美國這次次貸危機給我們打了一針清醒劑。也使我們深入地反思美國的一些金融創新的問題。對照歐美發達國家，現在房地產金融市場。我國房地產金融目前所處的發展階段還正處于現代化的前沿。房地產金融工具也比較單一，房地產行業的資金嚴重依賴于信貸融資，相當于美國上世紀七十年代和八十年代末的情況。這一時代我們知道最大的風險，美國不是次貸危機，而是房地產融資嚴重地依賴于銀行信貸，&考&試大$給銀行帶來風險。房地產業周期性的危機也深遠地影響了金融的文地。美國上世紀七十、八十年代中期的問題。當時正值二戰時候出生的嬰兒潮成年，里根政府出臺了促進房地產行業的政策，促進了房地產業快速發展。到1989年，商業銀行的房地產貸款余額高達7330億美元，占全部貸款總額的39.7%.但是在國際國內一系列突發事件的影響下，美國市場發生了逆轉。1989年房價開始下跌，房地產不良貸款增多。據資料統計，美國主要的商業銀行總資產的凈利潤由85年的0.65%下降至89年的0.2%，與房地產相關的壞賬占壞賬總額的比例。89年達到31.29%，90年上升到43.41%.在商業銀行發生困難的時候，儲蓄與貸款協會也出現了嚴重的問題。89年老布什政府用了1660億美元資金，相當于當年GDP的3%挽救了金融市場，包括政府出資成立清債公司，隨后90年日本的銀行危機，1997年亞洲金融風暴，甚至中國的海南房地產風暴，都隱含著房地產業危機導致了銀行業巨大的損失。這之后，美國進行了反思，減少房地產對銀行信貸的依賴，打通的房地產貸款的證券化，但是現在看來，美國犯了兩個嚴重的錯誤。
一是1995年后逐步放開了次貸，就是向還款能力差的人發放按揭貸款，二是允許華爾街大投行將這些有問題的次貸作為基礎資產進行證券化，創造出次貸證券，并且進一步衍生出擔保債務憑證，以及信用違約互換。放貸價格指數ABSHE等市場價值驚人的金融工具。當次貸危機發生以后，次貸相關產品的價值大大縮水，整個市場重新定價。信用萎縮形成的信用危機，眾多的金融機構因為資本不足，而重新洗牌。我們以史為鑒，充分認識到過渡的信貸，依賴銀行支持，這種一條道走到黑的融資方式是不可取的也不現實的。我們必須推動金融創新建立一個更穩定更有效的房地產金融市場。同時，我們也必須吸取美國次貸危機的教訓，&考&試大$處理好虛擬經濟和實體經濟的關系。所以我們應該加強金融創新，加緊市場的基礎制度建設，完善創新本身帶來的風險。最終建立一個多元化，專業化的市場。金融監管部門要著力于加強市場基礎的制度建設，加強監管，積極推進金融創新和開發。在發達房地產金融市場要實現融資多元化，既也商業銀行也有房地產公募基金和私募基金，還有股市。發達的房地產金融市場，既也貸款投資等金融衍生產品，也有證券化產品合理的金融衍生產品。我們預計，房地產金融市場還會朝專業化方向發展，專業的房地產基金公司會越來越多。綜合經營機構將會投入內部體制變革，打造專門的房地產金融產品。市場份額將向專業機構集中，在當前階段發展房地產金融市場，在做好市場基礎和制度建設的同時，建議穩步推進以下兩個方面房地產金融工具。
第一房地產抵押貸款證券化，建立證券化市場，打通銀行系統與資本系統的直接關系。證券化市場不僅可以解決房地產信貸長期存在的問題，還可以推動市場引導資金雙方理性決策。第二加快推進專業化房地產信托基金，房地產作為資金密集的重資產行業。與此相適應，房地產金融市場也應該大力發展資產公司，彌補當前銀行、股市、債市主要憑企業信用，鼓勵私募基金在配套條件成熟時發展公募基金，以及相類似的產品。在這個過程中，政府部門應逐漸淡化房地產帶動投資和消費，刺激經濟方面的作用。加強房地產發展的規劃，加強房地產市場信息溝通發布管理等等。減少非理性的追漲下跌，實現房地產理性發展，避免周期性的大起大落。在向房地產金融市場邁進的過程中，我們商業銀行也有理由承擔更大的責任，推進房地產金融業的發展，促進房地產金融行業健康發展。&考&試大$在當前，商業銀行還應該發揮金字招牌的銀行業信譽，以及強大的前后臺專業的服務，整合信托市場，房地產投資基金等專業機構，為房地產提供專業化，全過程的資金解決方案。
我們民生銀行目前在近期，我們的組織體系構架的改革過程中，我們對各個行業進行了事業部改造，房地產業作為第一批的經營事業部。目前看來專業的地產經營事業部更有利與加深對房地產金融的理解，為房地產行業客戶提供全面專業、更有價值的服務。推動我國房地產金融現代化，我們也期待與房地產企業與金融同業共同發展，謝謝大家！
