土地使用權(quán)出讓金概念應(yīng)明確界定
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
土地使用權(quán)出讓金概念應(yīng)明確界定
關(guān)于土地使用權(quán)出讓金在我國有兩種不同的理解。
從廣義上講，土地使用權(quán)出讓金是指政府作為城鎮(zhèn)土地的所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時所收取的費(fèi)用。即土地的批租價格。一般而言，土地價格應(yīng)包括土地資源(物質(zhì))價格和土地資本(資產(chǎn))價格兩部分。
土地價格=(地租÷銀行利息率)＋土地投資成本＋土地投資應(yīng)得利潤
從狹義上講，土地使用權(quán)出讓金是指政府作為城鎮(zhèn)土地的所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時收取的地租資本化的費(fèi)用。即土地資源價格。
土地使用權(quán)出讓金的廣義與狹義之分實際上是“租金”與“地租”的區(qū)別。
在我國的土地使用權(quán)出讓的實踐中，這兩種意義上的土地出讓金都在使用，由于其外延不同，往往會造成誤解。如《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》指出：“土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付使用權(quán)出讓金的行為。”“土地使用權(quán)出讓可以采取以下方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。”“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”“依照本條例收取的土地使用權(quán)出讓金列入財政預(yù)算，作為專項基金管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。”在這里土地使用權(quán)出讓金實際上指的是廣義的。因為土地使用權(quán)的出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣3種形式，與這3種形式相適的土地(“生地”除外)價格就應(yīng)包括土地資源價格和土地資產(chǎn)價格。而且支付了全部土地使用權(quán)出讓金后就可以領(lǐng)取土地使用權(quán)證，這也說明土地出讓金是土地價格的全部，而不是其中的一部分。另外從土地出讓金的使用方向上看，它主要用于城市的建設(shè)和土地開發(fā)，是城市土地“再生產(chǎn)”資金的來源。
如北京市在實施辦法中就指出：出讓土地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價“由出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用及土地開發(fā)的其他費(fèi)用等因素構(gòu)成。”
深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓辦法中涉及土地使用權(quán)出讓問題時，指出：土地使用權(quán)出讓是指“深圳市規(guī)劃國土局將深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)的國有土地，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，通過法定的出讓方式，供土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營，由土地使用者向規(guī)劃國土局支付地價款的行為。”地價款包括“土地使用權(quán)出讓金、市政配套設(shè)施費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)。”
北京和深圳對土地使用權(quán)出讓金都是從狹義上理解的。而廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓辦法則指出：“土地使用權(quán)有償出讓是指廈門市人民政府將指定用途、年限即附有其他條件的土地提供給法人或自然人使用或經(jīng)營，土地使用人向政府交付土地出讓金(即地價款)。”海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)定：“國有土地使用權(quán)有償出讓是指政府將國有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓，受讓人按規(guī)定支付地價款、辦理登記手續(xù)而取得土地使用權(quán)的法律行為。”可見，廈門和海南對土地使用權(quán)出讓金理解是與《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和暫行條例》相一致的，即是從廣義上把土地使用權(quán)出讓金與地價款視為同一概念。
筆者認(rèn)為無論是從理論上還是實踐上土地使用權(quán)出讓金都應(yīng)從廣義上來理解。因為在土地使用權(quán)出讓中，更多的是“熟地”的出讓，并且凝結(jié)在土地物質(zhì)中的土地投資不能脫離土地本身而存在，兩者是不可分割的有機(jī)整體，土地使用權(quán)出讓，就是這個有機(jī)整體的出讓。從狹義上理解土地使用出讓金，還會造成實踐中人為地割裂“土地物質(zhì)”和“土地資產(chǎn)”的權(quán)屬轉(zhuǎn)移時 間上的同步性。如有些城市政府違背統(tǒng)一征地，統(tǒng)一出讓的原則，讓用地單位直接與被征地單位直接談判，并進(jìn)行征地補(bǔ)償，用地單位除此之外再向政府繳納的土地出讓金實際上就是狹義的土地出讓金了。因此明確界定土地使用出讓金的外延非常必要，這既維護(hù)了法律的嚴(yán)肅性，也避免了實踐中土地使用權(quán)有償出讓程序上的偏差。
從廣義上講，土地使用權(quán)出讓金是指政府作為城鎮(zhèn)土地的所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時所收取的費(fèi)用。即土地的批租價格。一般而言，土地價格應(yīng)包括土地資源(物質(zhì))價格和土地資本(資產(chǎn))價格兩部分。
土地價格=(地租÷銀行利息率)＋土地投資成本＋土地投資應(yīng)得利潤
從狹義上講，土地使用權(quán)出讓金是指政府作為城鎮(zhèn)土地的所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時收取的地租資本化的費(fèi)用。即土地資源價格。
土地使用權(quán)出讓金的廣義與狹義之分實際上是“租金”與“地租”的區(qū)別。
在我國的土地使用權(quán)出讓的實踐中，這兩種意義上的土地出讓金都在使用，由于其外延不同，往往會造成誤解。如《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》指出：“土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付使用權(quán)出讓金的行為。”“土地使用權(quán)出讓可以采取以下方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。”“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”“依照本條例收取的土地使用權(quán)出讓金列入財政預(yù)算，作為專項基金管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。”在這里土地使用權(quán)出讓金實際上指的是廣義的。因為土地使用權(quán)的出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣3種形式，與這3種形式相適的土地(“生地”除外)價格就應(yīng)包括土地資源價格和土地資產(chǎn)價格。而且支付了全部土地使用權(quán)出讓金后就可以領(lǐng)取土地使用權(quán)證，這也說明土地出讓金是土地價格的全部，而不是其中的一部分。另外從土地出讓金的使用方向上看，它主要用于城市的建設(shè)和土地開發(fā)，是城市土地“再生產(chǎn)”資金的來源。
如北京市在實施辦法中就指出：出讓土地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價“由出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用及土地開發(fā)的其他費(fèi)用等因素構(gòu)成。”
深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓辦法中涉及土地使用權(quán)出讓問題時，指出：土地使用權(quán)出讓是指“深圳市規(guī)劃國土局將深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)的國有土地，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，通過法定的出讓方式，供土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營，由土地使用者向規(guī)劃國土局支付地價款的行為。”地價款包括“土地使用權(quán)出讓金、市政配套設(shè)施費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)。”
北京和深圳對土地使用權(quán)出讓金都是從狹義上理解的。而廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓辦法則指出：“土地使用權(quán)有償出讓是指廈門市人民政府將指定用途、年限即附有其他條件的土地提供給法人或自然人使用或經(jīng)營，土地使用人向政府交付土地出讓金(即地價款)。”海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)定：“國有土地使用權(quán)有償出讓是指政府將國有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓，受讓人按規(guī)定支付地價款、辦理登記手續(xù)而取得土地使用權(quán)的法律行為。”可見，廈門和海南對土地使用權(quán)出讓金理解是與《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和暫行條例》相一致的，即是從廣義上把土地使用權(quán)出讓金與地價款視為同一概念。
筆者認(rèn)為無論是從理論上還是實踐上土地使用權(quán)出讓金都應(yīng)從廣義上來理解。因為在土地使用權(quán)出讓中，更多的是“熟地”的出讓，并且凝結(jié)在土地物質(zhì)中的土地投資不能脫離土地本身而存在，兩者是不可分割的有機(jī)整體，土地使用權(quán)出讓，就是這個有機(jī)整體的出讓。從狹義上理解土地使用出讓金，還會造成實踐中人為地割裂“土地物質(zhì)”和“土地資產(chǎn)”的權(quán)屬轉(zhuǎn)移時 間上的同步性。如有些城市政府違背統(tǒng)一征地，統(tǒng)一出讓的原則，讓用地單位直接與被征地單位直接談判，并進(jìn)行征地補(bǔ)償，用地單位除此之外再向政府繳納的土地出讓金實際上就是狹義的土地出讓金了。因此明確界定土地使用出讓金的外延非常必要，這既維護(hù)了法律的嚴(yán)肅性，也避免了實踐中土地使用權(quán)有償出讓程序上的偏差。
