業主如何做好對合同的總體策劃（一）
發布時間：2010-01-14 共1頁
在工程中，業主是通過合同分解項目目標，落實承包人，并實施對項目的控制權力。由于業主處于主導地位，他的合同總體策劃對整個工程有很大的影響，同時直接影響承包商的合同策劃。業主在招標前，必須就如下合同問題做出決策：
一、與業主簽約的承包商的數量
業主在招標前首先必須決定，將一個完整的工程項目分為幾個包。他可以采用分散平行(分階段或分專業工程)承包的形式，也可以采用全包的形式。
1、分散平行承包，即業主將設計、設備供應、土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不同的承包商。各承包商分別與業主簽訂合同，向業主負責。各承包商之間沒有合同關系。
如果業主不是項目管理專家，或沒有聘請得力的咨詢(監理)工程師進行全過程的項目管理，則不能將項目分解太細。
2、全包（統包，一攬子承包，設計—建造及交鑰匙工程）合同，即由一個承包商承包建筑工程項目的全部工作，包括設計、供應、各專業工程的施工，甚至包括項目前期籌劃、方案選擇、可行性研究和項目建設后的運營管理。承包商向業主承擔全部工程責任。當然總承包商可以將全部工程范圍內的部分工程或工作分包出去。
目前這種承包方式在國際上受到普遍歡迎。國際上有人建議，對大型工業建設項目，業主應盡量減少他所面對的現場承包商的數目（當然，最少是一個，即采用全包方式）。
由于全包對承包商的要求很高，對業主來說，承包商資信風險很大。業主可以讓幾個承包商聯營投標，通過法律規定聯營成員之間的連帶責任“抓住”聯營各方。這在國際上一些大型的和特大型的工程中是十分常見的。
3、當然業主也可以采用介于上述兩者之間的中間形式，即將工程委托給幾個主要的承包商，如設計承包商、施工（包括土建、安裝、裝飾）承包商、供應承包商等。這種方式在工程中是極為常見的。
二、招標方式的確定
招標方式有公開招標、有限招標(選擇性競爭招標)、議標等，各種招標方式有其特點及適用范圍。一般要根據承包形式，合同類型，業主所擁有的招標時間(工程緊迫程度)，業主的項目管理能力和期望控制工程建設的程度等決定。
1、公開招標。業主選擇范圍大，承包商之間充分地平等競爭，有利于降低報價，提高工程質量，縮短工期。但招標期較長，業主有大量的管理工作，如準備許多資格預審文件和招標文件。資格預審、評標、澄清會議工作量大，且必須嚴格認真，以防止不合格承包商混入。不限對象的公開招標會導致許多無效投標，造成大量時間、精力和金錢的浪費。在這個過程中，嚴格的資格預審是十分重要的。
必須看到，公開招標在很大程度上會導致社會資源的浪費。許多承包商競爭一個標，每家都要花許多費用和精力分析招標文件，作環境調查，作施工方案，做報價，起草投標文件。除中標的一家外，其它各家的花費都是徒勞的。這會導致承包商經營費用的提高，最終導致整個市場上工程成本的提高。
2、議標。即業主直接與一個承包商進行合同談判，由于沒有競爭，承包商報價較高，工程合同價格自然很高。一般只在一些特殊情況下采用。
3、選擇性競爭招標，即邀請招標。業主根據工程的特點，有目標、有條件地選擇幾個承包商，邀請他們參加工程的投標競爭，這是國內外經常采用的招標方式。采用這種招標方式，業主的事務性管理工作較少，招標所用的時間較短，費用低，同時業主可以獲得一個比較合理的價格。
國際工程經驗證明，如果技術設計比較完備，信息齊全，簽訂工程承包合同最可靠的方法是采用選擇性競爭招標。
（造價）
一、與業主簽約的承包商的數量
業主在招標前首先必須決定，將一個完整的工程項目分為幾個包。他可以采用分散平行(分階段或分專業工程)承包的形式，也可以采用全包的形式。
1、分散平行承包，即業主將設計、設備供應、土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不同的承包商。各承包商分別與業主簽訂合同，向業主負責。各承包商之間沒有合同關系。
如果業主不是項目管理專家，或沒有聘請得力的咨詢(監理)工程師進行全過程的項目管理，則不能將項目分解太細。
2、全包（統包，一攬子承包，設計—建造及交鑰匙工程）合同，即由一個承包商承包建筑工程項目的全部工作，包括設計、供應、各專業工程的施工，甚至包括項目前期籌劃、方案選擇、可行性研究和項目建設后的運營管理。承包商向業主承擔全部工程責任。當然總承包商可以將全部工程范圍內的部分工程或工作分包出去。
目前這種承包方式在國際上受到普遍歡迎。國際上有人建議，對大型工業建設項目，業主應盡量減少他所面對的現場承包商的數目（當然，最少是一個，即采用全包方式）。
由于全包對承包商的要求很高，對業主來說，承包商資信風險很大。業主可以讓幾個承包商聯營投標，通過法律規定聯營成員之間的連帶責任“抓住”聯營各方。這在國際上一些大型的和特大型的工程中是十分常見的。
3、當然業主也可以采用介于上述兩者之間的中間形式，即將工程委托給幾個主要的承包商，如設計承包商、施工（包括土建、安裝、裝飾）承包商、供應承包商等。這種方式在工程中是極為常見的。
二、招標方式的確定
招標方式有公開招標、有限招標(選擇性競爭招標)、議標等，各種招標方式有其特點及適用范圍。一般要根據承包形式，合同類型，業主所擁有的招標時間(工程緊迫程度)，業主的項目管理能力和期望控制工程建設的程度等決定。
1、公開招標。業主選擇范圍大，承包商之間充分地平等競爭，有利于降低報價，提高工程質量，縮短工期。但招標期較長，業主有大量的管理工作，如準備許多資格預審文件和招標文件。資格預審、評標、澄清會議工作量大，且必須嚴格認真，以防止不合格承包商混入。不限對象的公開招標會導致許多無效投標，造成大量時間、精力和金錢的浪費。在這個過程中，嚴格的資格預審是十分重要的。
必須看到，公開招標在很大程度上會導致社會資源的浪費。許多承包商競爭一個標，每家都要花許多費用和精力分析招標文件，作環境調查，作施工方案，做報價，起草投標文件。除中標的一家外，其它各家的花費都是徒勞的。這會導致承包商經營費用的提高，最終導致整個市場上工程成本的提高。
2、議標。即業主直接與一個承包商進行合同談判，由于沒有競爭，承包商報價較高，工程合同價格自然很高。一般只在一些特殊情況下采用。
3、選擇性競爭招標，即邀請招標。業主根據工程的特點，有目標、有條件地選擇幾個承包商，邀請他們參加工程的投標競爭，這是國內外經常采用的招標方式。采用這種招標方式，業主的事務性管理工作較少，招標所用的時間較短，費用低，同時業主可以獲得一個比較合理的價格。
國際工程經驗證明，如果技術設計比較完備，信息齊全，簽訂工程承包合同最可靠的方法是采用選擇性競爭招標。
（造價）
