2012年土地登記代理實務：分攤共用地三種分攤方
發布時間：2012-07-25 共1頁
已購公有住房共用宗地面積的三種分攤方案
已購公有住房每戶的土地使用面積，由獨立使用面積和分攤面積兩部分組成。
這里所稱的分攤面積，是指每套房分攤的共用宗地面積。
共用宗地面積，是指最終確定的小區土地使用面積(宗地面積)減去分戶獨立使用面積之和的剩余部分。
方案一：兩步分攤
共用宗地面積的分攤分兩步進行：考試用書
第一步，按照第幢住宅樓建筑占地面積(減去獨立使用面積)占宗地內總建筑占地面積的比例分攤到住宅樓。
第二步，按照每戶建筑面積(或使用面積)占整幢住宅樓總建筑面積(或使用面積)的比例分攤到戶。用公式表示為：
每戶土地使用權面積=獨立使用面積+每戶分攤面積
每戶分攤面積=所在住宅樓分攤面積×該套房的建筑面積(或使用面積)/所在住宅樓總建筑面積(或總使用面積)
所在住宅樓分攤面積=共用宗地面積×所在住宅樓建筑占地面積/宗地內住宅樓建筑占地面積總和
共用宗地面積=宗地面積-獨立使用面積之和
方案二：一步分攤
共用宗地面積的分攤，按照每戶建筑面積(或使用面積)占小區內所有住宅樓合計的總建筑面積(或使用面積)的比例分攤到戶。用公式表示為：
每戶土地使用權面積=獨立使用面積+每戶分攤面積
每戶分攤面積=共用宗地面積×該戶建筑面積/宗地內所有住宅樓合計的總建筑面積考試用書
共用宗地面積=宗地面積-獨立使用面積之和
方案三：帶系數一步分攤
共用宗地面積的分攤，按照每戶折減建筑面積(或使用面積)占小區內所有住宅樓合計的總折減建筑面積(或使用面積)的比例分攤到戶。
這里所謂的每戶折減建筑面積，是指在每戶的建筑面積上乘以一個按住宅樓層數給定的系數。小區內每戶折減建筑面積之和即為總折減建筑面積。用公式表示為：
每戶土地使用權面積=獨立使用面積+每戶分攤面積
每戶分攤面積=共用宗地面積×該戶折減建筑面積/宗地內所有住宅樓合計的總折減建筑面積
共用宗地面積=宗地面積-獨立使用面積之和
每戶折減建筑面積=每戶建筑面積×按住宅樓層數給定的系數
宗地內所有住宅樓合計的總折減建筑面積=每戶折減建筑面積之和
帶系數一步分攤方案主要仍以建筑面積為分攤的基準，在小區物業類型單一的情形下，與方案二即一步分攤方案沒有顯著差別，但它也能夠合理地適用于一個小區公用宗地內同時存在低層住宅樓和高層住宅樓時的情形。在這種情形下，若完全按照建筑面積分攤共用宗地面積(方案二的方法)，高層住宅樓的住戶會因為跟低層住宅樓的住戶以一樣的“土地使用面積/建筑面積”比例分攤土地使用面積而“吃虧”。
為此，理論上可以對不同層數的住宅樓實行不同的折減系數，住宅樓層數越高，折減系數越小，從而平衡高層住宅樓和低層住宅樓之間分攤不公平的問題。
