投資分析：加強宏觀調控抑制房價過快上漲
發布時間：2010-01-14 共1頁
近幾年房屋價格特別是居民住房價格過快上漲已經成為經濟運行中的突出問題。這不僅因為房價過快上漲是個宏觀經濟問題，而且還因為其直接影響到居民的生活。那么，我國房價持續過快上漲有哪些特點，又是什么原因引起的，應該采取哪些措施？經過分析我們認為，當前房價持續攀高顯現出三大特征；未來一段時間內，我國抑制住房價格過快上漲的難度仍較大；應有針對性地進行宏觀調控。
當前房價上漲的特征
一是持續上漲的特征。2000年以來，房屋銷售價格持續上漲。2004-2006年房屋銷售價格分別上漲9.7%、7.6%和5.5%，其中新建商品住宅銷售價格的漲幅已經連續4年超過5%，高于非住宅商品房銷售價格的漲幅。今年以來，全國房價繼續高位運行，據70個大中城市房屋銷售價格統計顯示，1-10月分別比去年同月上漲5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%和9.5％，漲幅呈進一步走高之勢。2005年三季度以來相對穩定的長三角地區主要城市今年也出現房價回升態勢。
二是全面上漲的特征。2004年以前，房價上漲較快的主要集中在上海、杭州、寧波、青島、南京等少數沿海大城市。2004年以來，房價上漲呈現出兩個新趨勢：由沿海地區逐步向中、西部地區擴展，由大城市逐步向中小城市蔓延。繼武漢、天津、沈陽、濟南、重慶、南昌、呼和浩特、成都等城市房價開始大幅度上升之后，2007年以來，這種趨勢進一步蔓延，烏魯木齊、北海、瀘州、蚌埠、南充、石家莊、貴陽等城市也開始加入快速上漲行列。北海市新建商品住宅價格漲幅自5月份以來連續6個月位居前列，同比分別上漲15.1%、15.5%、18.6%、18.2%、19.4%和17.7％。房價出現各地普漲的態勢。
三是新房與二手房價格聯動的特征。持續攀升的新建商品住宅價格帶動了二手房交易市場日益活躍，二手房價格隨之上漲，且漲幅高于現房和期房。近兩年，二手房市場價格呈持續上漲態勢，2007年9月份，全國二手住宅銷售價格同比上漲7.6%，其中高層住宅、多層住宅和其他住宅銷售價格分別上漲7.5%、6.8%和10.1%。二手房價格漲幅總體高于新建商品房價格漲幅。上海二手房價近來更是強勢大漲，連創新高。
未來房價走勢分析
從中長期看，隨著我國經濟的持續快速發展和城鎮化、工業化、國際化等進程的加快，房地產市場供需狀況不會發生明顯改觀。未來一段時間內，抑制住房價格過快上漲的難度仍比較大。
從市場需求來看，居民不斷增長的住房需求是房價上行的源動力。住房制度改革已實施10年，買房成為消費者唯一的選擇。城市化進程加快、人口增加、居民收入快速增長、舊城改造拆遷等因素，將帶動住宅剛性需求的持續增長。同時，資金流動性過剩、人民幣與房地產的升值預期吸引大量國際、國內資金涌入房地產市場，擴大了總需求。在總供給一定的前提下，帶動了房價的上升。
從住房建設成本來看，由于我國目前正處在重化工業化、城市化和消費結構加速升級階段，生產結構呈現出較為明顯的偏工（業）偏重（工業）特征，對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，加之國際市場初級產品價格也正處于不斷上漲階段，客觀上導致了能源、原材料價格漲勢較猛。房地產業是耗費能源、原材料較多的產業部門，生產成本較高，必然導致房價的提高。
從土地價格來看，土地的有限性以及城市化、工業化的加速對建設用地的需求增加，決定了土地增值的必然趨勢，土地作為成本推動房價上漲的因素將長期存在。據對全國32個主要城市的統計調查，房價的近1/4是由土地價格決定的。隨著土地獲取難度和獲取成本的增加，將推動住房價格的不斷上揚。
從住房供給結構來看，保障性住房供給增加短期內還難以有效遏制房價上漲。2006年下半年以來，各級政府積極貫徹落實住房結構調整政策，加大中低價位住宅供給。以北京為例，按照北京市住房建設規劃，今后3年，全市將建設經濟適用房1000萬平方米，限價房1000萬平方米，其中今年新增供應經濟適用房200萬平方米，限價房300萬平方米，并開工建設廉租房30萬平方米。低價房供給的增加將對快速上漲的房價起到抑制作用，也將改善商品住宅的供給結構。但是，一方面由于房地產開發項目一般需要兩年左右的周期，另一方面保障性住房在整個房地產市場中所占比重仍然過低，因此，在短期內難以迅速改善住房供求關系并遏制住房價過快上漲的趨勢。
從國際經驗來看，據世界銀行的有關研究，住宅需求與人均GDP有著密切聯系。當一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地產業進入高速發展期；當人均GDP進入4000-8000美元時，房地產業進入穩定快速增長期。我國人均GDP2006年已達2000美元，這意味著今后相當長時間內我國住宅產業仍將處于快速發展和穩定快速增長時期，各方面對住宅的需求將比較旺盛，房地產業對整體經濟增長的帶動作用將更加明顯和突出。
另一方面，也應看到，在前期流動性過剩的大背景下，大量資金涌入樓市，造成了房地產價格一定程度上的非理性上漲。客觀上，目前過高的房地產價格存在著回調的可能。特別是由于目前的高房價超越了大多數普通居民的購買能力，缺乏有效需求的支撐，居民觀望氣氛較濃，一些大城市開始出現有價無市的狀況。
綜合考慮，未來房價既存在繼續上漲的可能，也存在回調的可能。關鍵取決于各種因素的消長變化，取決于流動性過剩矛盾的解決，取決于各種宏觀調控措施的落實。
三點政策建議
從上述情況可見，當前房價上漲的壓力仍然很大，調控任務很重。由于住房建設客觀上有個周期，結構調整也需要一個過程，而目前過旺的住房需求也難以在短期內得到有效調節。因此，當前應重點防止房價過快上漲的勢頭長期持續下去，突出解決房價上漲過快與普通居民購買力不足的矛盾，加大住房供給的結構調整。要堅定宏觀調控和制度改革的決心，確保已經出臺的政策措施不折不扣地得到執行。解決好低收入家庭的住房困難問題，把房價控制在絕大多數居民可承受的范圍之內，保證廣大居民的安居樂業，保證房地產市場的持續健康發展。為此，建議重點抓好以下三個環節：
第一，逐步建立健全保障性住房制度。中低收入家庭住房需求是房地產市場的主體，為這個群體建立健全保障性的社會福利住房制度，是各級政府的一項重要職責。要進一步加強經濟適用房和廉租房的供應，加強對保障性住房的規劃、土地供應和建設直至銷售環節的規范管理，真正讓經濟適用房或廉租房進入中低收入家庭。要盡快完善以廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。特別是要提高借鑒國外的經驗,建立有進有出的發展秩序：一是適應保障性的特點，合理確定廉租房的面積和標準,以適應人們“有困難想進去,條件好時想出來”的心理。二是廉租屋的租金標準應與家庭收入掛鉤,實行適時調整。當入住家庭收入提高時,房租占家庭收入的比重也相應增加，充分發揮租金杠桿作用,避免鉆政府福利的空子。三是對廉租房的使用者進行跟蹤收入調查,根據收入提高程度來判斷是否解除租賃合同。四是對社會公開廉租房出租情況，增加操作的透明度，接受大眾監督。
第二，適當增加住房建設的土地供應。針對目前地價不斷攀升、地價在房價中的比重明顯提高的現實，應在進一步加強對土地市場的監管、盤活存量土地的同時，適當提高住房用地在建設用地中的比例，特別要加大限價房、經濟適用房和廉租房等保障性住房的土地供應力度，著力降低普通居民住宅房地產開發的成本。
第三，加大房地產市場規范和監管力度，抑制投資性和投機性住房需求。保障“居者有其屋”應是政府的首要任務。目前，房價已大大偏離大多數居民的購買能力，要采取經濟、法律等綜合措施，強化對“熱錢”的管理，認真做好有關二手房交易環節稅收、第二套住房貸款等一系列已出臺政策的落實工作。要積極創造條件，盡快出臺物業稅，可以考慮在有條件的城市先行試點，多管齊下，有效抑制投機、投資性住房需求。
當前房價上漲的特征
一是持續上漲的特征。2000年以來，房屋銷售價格持續上漲。2004-2006年房屋銷售價格分別上漲9.7%、7.6%和5.5%，其中新建商品住宅銷售價格的漲幅已經連續4年超過5%，高于非住宅商品房銷售價格的漲幅。今年以來，全國房價繼續高位運行，據70個大中城市房屋銷售價格統計顯示，1-10月分別比去年同月上漲5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%和9.5％，漲幅呈進一步走高之勢。2005年三季度以來相對穩定的長三角地區主要城市今年也出現房價回升態勢。
二是全面上漲的特征。2004年以前，房價上漲較快的主要集中在上海、杭州、寧波、青島、南京等少數沿海大城市。2004年以來，房價上漲呈現出兩個新趨勢：由沿海地區逐步向中、西部地區擴展，由大城市逐步向中小城市蔓延。繼武漢、天津、沈陽、濟南、重慶、南昌、呼和浩特、成都等城市房價開始大幅度上升之后，2007年以來，這種趨勢進一步蔓延，烏魯木齊、北海、瀘州、蚌埠、南充、石家莊、貴陽等城市也開始加入快速上漲行列。北海市新建商品住宅價格漲幅自5月份以來連續6個月位居前列，同比分別上漲15.1%、15.5%、18.6%、18.2%、19.4%和17.7％。房價出現各地普漲的態勢。
三是新房與二手房價格聯動的特征。持續攀升的新建商品住宅價格帶動了二手房交易市場日益活躍，二手房價格隨之上漲，且漲幅高于現房和期房。近兩年，二手房市場價格呈持續上漲態勢，2007年9月份，全國二手住宅銷售價格同比上漲7.6%，其中高層住宅、多層住宅和其他住宅銷售價格分別上漲7.5%、6.8%和10.1%。二手房價格漲幅總體高于新建商品房價格漲幅。上海二手房價近來更是強勢大漲，連創新高。
未來房價走勢分析
從中長期看，隨著我國經濟的持續快速發展和城鎮化、工業化、國際化等進程的加快，房地產市場供需狀況不會發生明顯改觀。未來一段時間內，抑制住房價格過快上漲的難度仍比較大。
從市場需求來看，居民不斷增長的住房需求是房價上行的源動力。住房制度改革已實施10年，買房成為消費者唯一的選擇。城市化進程加快、人口增加、居民收入快速增長、舊城改造拆遷等因素，將帶動住宅剛性需求的持續增長。同時，資金流動性過剩、人民幣與房地產的升值預期吸引大量國際、國內資金涌入房地產市場，擴大了總需求。在總供給一定的前提下，帶動了房價的上升。
從住房建設成本來看，由于我國目前正處在重化工業化、城市化和消費結構加速升級階段，生產結構呈現出較為明顯的偏工（業）偏重（工業）特征，對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，加之國際市場初級產品價格也正處于不斷上漲階段，客觀上導致了能源、原材料價格漲勢較猛。房地產業是耗費能源、原材料較多的產業部門，生產成本較高，必然導致房價的提高。
從土地價格來看，土地的有限性以及城市化、工業化的加速對建設用地的需求增加，決定了土地增值的必然趨勢，土地作為成本推動房價上漲的因素將長期存在。據對全國32個主要城市的統計調查，房價的近1/4是由土地價格決定的。隨著土地獲取難度和獲取成本的增加，將推動住房價格的不斷上揚。
從住房供給結構來看，保障性住房供給增加短期內還難以有效遏制房價上漲。2006年下半年以來，各級政府積極貫徹落實住房結構調整政策，加大中低價位住宅供給。以北京為例，按照北京市住房建設規劃，今后3年，全市將建設經濟適用房1000萬平方米，限價房1000萬平方米，其中今年新增供應經濟適用房200萬平方米，限價房300萬平方米，并開工建設廉租房30萬平方米。低價房供給的增加將對快速上漲的房價起到抑制作用，也將改善商品住宅的供給結構。但是，一方面由于房地產開發項目一般需要兩年左右的周期，另一方面保障性住房在整個房地產市場中所占比重仍然過低，因此，在短期內難以迅速改善住房供求關系并遏制住房價過快上漲的趨勢。
從國際經驗來看，據世界銀行的有關研究，住宅需求與人均GDP有著密切聯系。當一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地產業進入高速發展期；當人均GDP進入4000-8000美元時，房地產業進入穩定快速增長期。我國人均GDP2006年已達2000美元，這意味著今后相當長時間內我國住宅產業仍將處于快速發展和穩定快速增長時期，各方面對住宅的需求將比較旺盛，房地產業對整體經濟增長的帶動作用將更加明顯和突出。
另一方面，也應看到，在前期流動性過剩的大背景下，大量資金涌入樓市，造成了房地產價格一定程度上的非理性上漲。客觀上，目前過高的房地產價格存在著回調的可能。特別是由于目前的高房價超越了大多數普通居民的購買能力，缺乏有效需求的支撐，居民觀望氣氛較濃，一些大城市開始出現有價無市的狀況。
綜合考慮，未來房價既存在繼續上漲的可能，也存在回調的可能。關鍵取決于各種因素的消長變化，取決于流動性過剩矛盾的解決，取決于各種宏觀調控措施的落實。
三點政策建議
從上述情況可見，當前房價上漲的壓力仍然很大，調控任務很重。由于住房建設客觀上有個周期，結構調整也需要一個過程，而目前過旺的住房需求也難以在短期內得到有效調節。因此，當前應重點防止房價過快上漲的勢頭長期持續下去，突出解決房價上漲過快與普通居民購買力不足的矛盾，加大住房供給的結構調整。要堅定宏觀調控和制度改革的決心，確保已經出臺的政策措施不折不扣地得到執行。解決好低收入家庭的住房困難問題，把房價控制在絕大多數居民可承受的范圍之內，保證廣大居民的安居樂業，保證房地產市場的持續健康發展。為此，建議重點抓好以下三個環節：
第一，逐步建立健全保障性住房制度。中低收入家庭住房需求是房地產市場的主體，為這個群體建立健全保障性的社會福利住房制度，是各級政府的一項重要職責。要進一步加強經濟適用房和廉租房的供應，加強對保障性住房的規劃、土地供應和建設直至銷售環節的規范管理，真正讓經濟適用房或廉租房進入中低收入家庭。要盡快完善以廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。特別是要提高借鑒國外的經驗,建立有進有出的發展秩序：一是適應保障性的特點，合理確定廉租房的面積和標準,以適應人們“有困難想進去,條件好時想出來”的心理。二是廉租屋的租金標準應與家庭收入掛鉤,實行適時調整。當入住家庭收入提高時,房租占家庭收入的比重也相應增加，充分發揮租金杠桿作用,避免鉆政府福利的空子。三是對廉租房的使用者進行跟蹤收入調查,根據收入提高程度來判斷是否解除租賃合同。四是對社會公開廉租房出租情況，增加操作的透明度，接受大眾監督。
第二，適當增加住房建設的土地供應。針對目前地價不斷攀升、地價在房價中的比重明顯提高的現實，應在進一步加強對土地市場的監管、盤活存量土地的同時，適當提高住房用地在建設用地中的比例，特別要加大限價房、經濟適用房和廉租房等保障性住房的土地供應力度，著力降低普通居民住宅房地產開發的成本。
第三，加大房地產市場規范和監管力度，抑制投資性和投機性住房需求。保障“居者有其屋”應是政府的首要任務。目前，房價已大大偏離大多數居民的購買能力，要采取經濟、法律等綜合措施，強化對“熱錢”的管理，認真做好有關二手房交易環節稅收、第二套住房貸款等一系列已出臺政策的落實工作。要積極創造條件，盡快出臺物業稅，可以考慮在有條件的城市先行試點，多管齊下，有效抑制投機、投資性住房需求。
