廣州：物管細則將考慮業界建議
發布時間：2010-01-14 共1頁
新《廣東省物業管理條例》（下簡稱《條例》）已于本月1日開始實施，目前廣州市正在做相關的實施細則。昨日，在廣州市物管協會舉辦的研討會上，廣州市國土房管局和物價局相關人士列席。
據介紹，在場的物管公司和專家學者提出的建議意見，將作為細則制定的考慮范圍。
焦點1
小區車位出租超半年怎辦？
廣州市律師協會民事法律專業委員會秘書長程磊認為，此次《條例》仍有需要細化的地方，比如小區規劃車位和車庫的優先權問題。目前小區車位所有權屬其實是分3種情況：全體小區業主所有的；開發商所有的，個別業主通過買售所擁有的。
車位和車庫目前的價值體現，主要是買賣和租賃。在《條例》中，未提及小區業主或者建設單位，將車位出租和買賣給小區業主或者物業使用人以外第三人的時候，如何保證是業主優先權。
程磊表示，這個需要按照小區車位的權屬情況，詳盡細化規定。她介紹，北京等城市已在小區公布欄，公示要賣出車位的時間、價位，要求業主有意購買的，要在半個月等一定期限內洽談，不然就喪失優先權。這既可保證業主的優先購買，也可避免車位長期擱置等待業主購買。
此次《條例》還規定，開發商租賃小區車位時，不得超過6個月。這主要是考慮到，小區車位供求關系是動態變化的，例如今年小區業主想買車只有200戶，明年經濟好了或者收入提高了，想買車的業主多了，需求就多了，需要重新主張業主的優先權。但如果租賃合同簽訂的是1年或者2年，超出期限部分該如何處理？如果認定超出部分的租賃無效，租賃車位的人，起訴到法院去，法院只能以國家級法律為依據，認定合同簽訂仍是有效的。這種矛盾該如何處理，在地方性的法規中應該進一步細化。
焦點2
業主泄露要如何處罰？
廣州學商學院工程管理系主任陳德豪表示，此次《條例》將行業里面很多熱點難點問題都已經提上去了，更具可操作性和執行性。
比如，對近幾年頻繁出現的車位租售、物業服務企業傷害業主、業主資料泄密、小區房屋住改商、專項維修資金的管理等，都有相應解決條例。
《條例》提出，泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理服務無關的活動的，將依法追究法律責任。
程磊認為這是個亮點，與前不久在上海深圳以及廣州都發生了百萬業主資料門的事件有關。
程磊指出，更重要的是，這條規定要進一步明確由什么部門追究責任、泄露了業主資料要如何處罰等。否則無從執行。
她建議，可以將企業是否建立健全業主的保密的制度作為考核的指標，在年終的考核當中作為標準化評優活動的指標，否則將在年終考核的話就會記錄不良記錄。
焦點3
維修資金要怎么花？
市民備受關注的維修資金問題，也是此次研討會的焦點。
《條例》規定，業主轉讓物業時，他繳存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。
對此，廣州市僑福物業管理有限公司執行董事潘國璠認為，不是很公平，應由新業主出。陳德豪說，如果在二手房轉手后，要重新找新業主歸集維修資金很困難，原業主這方面支出可通過討價還價讓新業主付。
廣州天力物業發展有限公司副總經理牛博雁還提出，“如果車場那塊地方要修的話，要通過全體業主還是要怎樣呢？到底是哪些人才有資格參加投票呢？”她表示，小區車庫消防系統壞了是比較常見的情況，但車庫多是開發商業主所有，在投票時按照人頭計算，往往因為個別小業主不同意無法達到使用比例，就無法動用維修資金修理消防系統。而消防系統對整棟樓宇業主都非常重要，對物管公司也是很的安全責任。
對此，陳德豪表示，這要看停車場產權是誰，然后按比例分攤。港聯物業（廣州）有限公司總經理魯軍表示，涉及到重安全事件可由政府部門直接批復，電梯和消防這塊，辦理手續非常暢通，基本上報進去了很快就可解決了。
據介紹，在場的物管公司和專家學者提出的建議意見，將作為細則制定的考慮范圍。
焦點1
小區車位出租超半年怎辦？
廣州市律師協會民事法律專業委員會秘書長程磊認為，此次《條例》仍有需要細化的地方，比如小區規劃車位和車庫的優先權問題。目前小區車位所有權屬其實是分3種情況：全體小區業主所有的；開發商所有的，個別業主通過買售所擁有的。
車位和車庫目前的價值體現，主要是買賣和租賃。在《條例》中，未提及小區業主或者建設單位，將車位出租和買賣給小區業主或者物業使用人以外第三人的時候，如何保證是業主優先權。
程磊表示，這個需要按照小區車位的權屬情況，詳盡細化規定。她介紹，北京等城市已在小區公布欄，公示要賣出車位的時間、價位，要求業主有意購買的，要在半個月等一定期限內洽談，不然就喪失優先權。這既可保證業主的優先購買，也可避免車位長期擱置等待業主購買。
此次《條例》還規定，開發商租賃小區車位時，不得超過6個月。這主要是考慮到，小區車位供求關系是動態變化的，例如今年小區業主想買車只有200戶，明年經濟好了或者收入提高了，想買車的業主多了，需求就多了，需要重新主張業主的優先權。但如果租賃合同簽訂的是1年或者2年，超出期限部分該如何處理？如果認定超出部分的租賃無效，租賃車位的人，起訴到法院去，法院只能以國家級法律為依據，認定合同簽訂仍是有效的。這種矛盾該如何處理，在地方性的法規中應該進一步細化。
焦點2
業主泄露要如何處罰？
廣州學商學院工程管理系主任陳德豪表示，此次《條例》將行業里面很多熱點難點問題都已經提上去了，更具可操作性和執行性。
比如，對近幾年頻繁出現的車位租售、物業服務企業傷害業主、業主資料泄密、小區房屋住改商、專項維修資金的管理等，都有相應解決條例。
《條例》提出，泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理服務無關的活動的，將依法追究法律責任。
程磊認為這是個亮點，與前不久在上海深圳以及廣州都發生了百萬業主資料門的事件有關。
程磊指出，更重要的是，這條規定要進一步明確由什么部門追究責任、泄露了業主資料要如何處罰等。否則無從執行。
她建議，可以將企業是否建立健全業主的保密的制度作為考核的指標，在年終的考核當中作為標準化評優活動的指標，否則將在年終考核的話就會記錄不良記錄。
焦點3
維修資金要怎么花？
市民備受關注的維修資金問題，也是此次研討會的焦點。
《條例》規定，業主轉讓物業時，他繳存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。
對此，廣州市僑福物業管理有限公司執行董事潘國璠認為，不是很公平，應由新業主出。陳德豪說，如果在二手房轉手后，要重新找新業主歸集維修資金很困難，原業主這方面支出可通過討價還價讓新業主付。
廣州天力物業發展有限公司副總經理牛博雁還提出，“如果車場那塊地方要修的話，要通過全體業主還是要怎樣呢？到底是哪些人才有資格參加投票呢？”她表示，小區車庫消防系統壞了是比較常見的情況，但車庫多是開發商業主所有，在投票時按照人頭計算，往往因為個別小業主不同意無法達到使用比例，就無法動用維修資金修理消防系統。而消防系統對整棟樓宇業主都非常重要，對物管公司也是很的安全責任。
對此，陳德豪表示，這要看停車場產權是誰，然后按比例分攤。港聯物業（廣州）有限公司總經理魯軍表示，涉及到重安全事件可由政府部門直接批復，電梯和消防這塊，辦理手續非常暢通，基本上報進去了很快就可解決了。
