物業管理招標書的內容
發布時間：2010-01-14 共1頁
招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規范的招標書主要包括四個方面：
（一）目標物業規劃建設基本情況
1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。
2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。
3．提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。
（二）物業管理內容
1． 房屋建筑本體、公共部分的維護、管理；
2． 公共配套設施、設備維護、運行管理；
3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；
4． 公共綠化、山水園林小品的養護和管理；
5． 安全護衛及公共秩序管理；
6． 公建配套設施（便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所）的運營管理；
7． 樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理；
8． 交通、車輛行駛和停泊管理；
9． 物業及物業檔案資料收集、管理；
10． 社區文化的開展；
11． 法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。
（三）有關事項的說明 來
3）現場察看、答疑會。一般應安排一至兩次針對目標物業的現場察看及答疑會，說明具體時間。
4）開標、評標、定標。說明開標時間、評分辦法，宣布定標的時間、《中標通知書》送達時間以及物業服務合同簽定時間等。
5）其它事項。應明確要求投標企業遵紀守法，公平、公正地參與競爭。對違紀違法行為將予以處罰。應公布投訴電話，接受社會各界監督。
（四）標書、企業信譽、現場答辯項目
1、標書的項目及要求
1）投標人情況。
2）目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、 價格定位、實施措施等。
3）組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。
4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。
5）管理規章制度（只列目錄）和物業檔案資料的管理。
6）各項管理指標的承諾及相關措施。
•房屋及配套設施完好率
•房屋零修、急修及時率
•維修工程質量合格率及回訪率
•綠化完好率
•清潔、保潔率
•停車場完好率
•公共設施設備完好率
•主要機電設備完好率
•治安案件發生率
•火災發生率
•有效投訴率與處理率
•管理人員專業培訓合格率
•維修服務回訪率
•業主滿意率
•其它有關指標
7）經費收支預算、管理費和管理酬金標準。
8）日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業維修養護計劃、專項維修資金使用以及公共設施管理等。
9）機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。
10）便民服務和社區文化活動。
以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業管理服務水平。
2、企業信譽考評項目
主要由投標人情況和已管物業服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規
模、資質、經營狀況、管理機制、企業發展目標、財務狀況及抗風險能力等；服務質量調查應爭取靈活多樣方式，實事求事地掌握投標人物業管理真實水平。
3、現場答辯考評項目
一般要求投標企業的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時間控制15-25分鐘之內。
4、總體評分說明
標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業實際管理水平的考評分量，將權重調整為7:2:1或6:2:2。
三、物業管理答辯、評標會一般程序
在物業管理招投標工作中，答辯、評標會是整個活動的重點和高潮，招投標方傾情投入，社會媒體全面報道，公證處進駐現場，行業代表廣泛參與。答辯、評標會是搞好招投標活動的中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：
（一）明確時間、地點。
（二）參加人員：
目標物業招投標工作領導小組成員；
評標委員會委員（評委取五人以上，其中物業管理方面的專家不得少于總數的三分之二）；
當地公證處人員（如需要）；
招標辦公室工作人員；
投標物業管理企業代表；
參加評標會的嘉賓；
列席會議的其他物業公司代表、記者。
（三）程序
1、明確各投標企業和招標辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序；
2、明確招投標領導成員及評委到場時間；
3、宣布答辯、評標會開始。招投標工作領導小組成員作為
會議主持人，介紹與會領導、各評委和投標單位；
4、與會有關領導致辭；
5、投標單位退場；
6、安排一定時間，請評委根據投標人情況介紹、招標辦工作人員進行的現場情況考察、住戶意見征詢表等資料，評出企業信譽分，并現場統計分數；
7、安排時間，請評委將標書分評出，現場統計。一般應在答辯、評標會前一天由評委集中審閱標書，掌握各投標企業情況；
8、在預定時間，各投標企業代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標書陳述（一般15—25分鐘），再接受評委提問。應安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。評委可即時亮分或答辯結束后再統一評分。中場可安排休息、餐飲；
9、安排一定時間，請各評委對標書評分。現場工作人員、公證人員統一計算各投標企業總分，并報招投標工作領導小組組長、副組長；
10、在預定時間，各投標單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領導小組人員宣布評標結果和中標單位；
11、領導致辭；
12、答辯、評標會結束。
