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　　物管公司與業(yè)主因安全問題引發(fā)的諸多矛盾隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下稱《條例》)的深入貫徹施行有所緩解，但實(shí)際生活中，仍舊存在物管公司及業(yè)主對條例的誤解而引發(fā)的糾紛。 
　　保安擅離崗位造成業(yè)主遇害，須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任 
　　女大學(xué)生王某在做完家教趕回所住小區(qū)時(shí)被閑逛于此的張某看見，張見王一個(gè)人，便尾隨其后直至進(jìn)入居民樓的電梯。當(dāng)電梯駛至14樓王某欲走出時(shí)，張上前對其實(shí)施不軌，掙扎中的王某按響了電梯的警鈴，受了驚嚇的張某在慌亂中將王某扼死。兇手已被法院判刑，但死者父母認(rèn)為，其女在遇害之前曾經(jīng)呼救，并按響電梯警鈴，終因保安人員不在崗才導(dǎo)致悲劇的發(fā)生，物業(yè)公司難逃責(zé)任。于是，一紙?jiān)V狀將物業(yè)送上了法庭。 
　　點(diǎn)評:此案例屬于物業(yè)公司不履行安全保障義務(wù)而應(yīng)依法承擔(dān)對業(yè)主侵權(quán)補(bǔ)充責(zé)任的典型。雖然《條例》第四十六條和第四十七條分別對物業(yè)管理企業(yè)對其管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)制止，以及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好其管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作等作了明確的規(guī)定，但實(shí)際操作起來卻有一定困難，難以判定物業(yè)公司的作為或不作為與導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的因果關(guān)系。物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)只能通過一定措施，預(yù)防犯罪行為發(fā)生，但并不能夠杜絕一切犯罪行為發(fā)生。不過，本案物業(yè)公司保安擅離崗位，業(yè)主呼救，保安未能提供安保服務(wù)，屬于未能履行服務(wù)合同的約定，因而違反了《條例》第四十七條第二款“保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)”的規(guī)定，故應(yīng)依該條規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。 
　　業(yè)主財(cái)物受損，物業(yè)公司難辭其咎 
　　某小區(qū)業(yè)主張某發(fā)現(xiàn)自己停在車位上的小車擋風(fēng)玻璃被砸碎，經(jīng)派出所調(diào)查，是樓上住戶扔下的玻璃瓶砸碎的。于是，張某拿出與物業(yè)公司簽訂的機(jī)動車管理委托協(xié)議書，向物業(yè)提出賠償修車費(fèi)1.5萬元的要求。遭到拒絕后，張某起訴到法院。物業(yè)公司認(rèn)為，依據(jù)這個(gè)協(xié)議，物業(yè)公司所收取的費(fèi)用只是“占地費(fèi)”，對車輛所受損害不承擔(dān)責(zé)任。法院認(rèn)為“占地費(fèi)”于法無據(jù)，判決物業(yè)公司承擔(dān)管理不周的責(zé)任。 
　　點(diǎn)評:這是一起因物業(yè)小區(qū)發(fā)生財(cái)物損壞而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責(zé)任問題上的糾紛。這些年，因小區(qū)住戶停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、汽車等被損壞或丟失，或因家庭財(cái)產(chǎn)被盜，引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責(zé)任問題上的糾紛并不鮮見，但目前物業(yè)管理立法卻顯滯后，物業(yè)管理關(guān)系的法律內(nèi)涵仍不太明確。現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)公司與業(yè)主圍繞物業(yè)管理方面的權(quán)利和義務(wù)主要依靠雙方的約定來處理。如果約定條件時(shí)考慮不周全或約定含糊，出現(xiàn)糾紛時(shí)，雙方往往各執(zhí)一詞，很難找到共同的規(guī)范解決。在處理上，司法機(jī)關(guān)往往適用普通法(如民法通則和合同法)進(jìn)行處理。本案業(yè)主張某既可以要求扔玻璃瓶者(找不到扔瓶者時(shí)則整棟樓的人須以共同危險(xiǎn)責(zé)任的方式)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任，也可以按物業(yè)管理服務(wù)合同，要求物業(yè)公司承擔(dān)管理不周的責(zé)任。如業(yè)主選擇后一種方式處理，則業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系以及這種關(guān)系所包含的權(quán)利義務(wù)在處理爭議中就顯得十分重要。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理關(guān)系雖然也屬于民事關(guān)系，但跟普通民事關(guān)系有些區(qū)別，如物業(yè)公司不得隨意放棄管理(即使有人欠繳費(fèi)用)。因?yàn)椋飿I(yè)公司責(zé)任的歸責(zé)原則主要是嚴(yán)格責(zé)任。就本案而言，物業(yè)公司辯稱其收取的是“占地費(fèi)”于法無據(jù)，實(shí)際上應(yīng)是保管費(fèi)，因此應(yīng)按保管合同一般原理，物業(yè)公司(相當(dāng)于保管人)要承擔(dān)保管責(zé)任。《條例》第三十六條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任也就于法有據(jù)。對照《條例》，本案應(yīng)屬業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到損害的情形，具有管理義務(wù)的物業(yè)公司難辭其咎。 
　　繳納了物管費(fèi)，物業(yè)公司就該對業(yè)主失竊負(fù)責(zé)? 
　　黎某家住四川省某市某小區(qū)，幾天前他家被盜，于是他向小區(qū)物業(yè)公司索賠，遭物業(yè)公司拒絕。黎某認(rèn)為，自己繳納了管理費(fèi)就是與物業(yè)公司形成了合同關(guān)系，家中財(cái)物被盜，物業(yè)公司就應(yīng)該賠償損失。 　　點(diǎn)評:本案物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)賠償，首先要看物業(yè)公司與黎某所在小區(qū)的業(yè)主委員會或開發(fā)商之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有對業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全進(jìn)行保護(hù)的內(nèi)容。為此，就要區(qū)分以下情況: 
　　第一，物業(yè)公司與業(yè)主委員會或開發(fā)商訂立的物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)公司有保護(hù)每個(gè)業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，或者雖在書面合同中未明確約定，但物業(yè)公司向業(yè)主收取的管理費(fèi)中包含提供該項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用，則物業(yè)公司對黎某有財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)的義務(wù)。黎某財(cái)物被盜，根據(jù)《條例》第三十六條，物業(yè)管理公司應(yīng)該賠償黎某的損失。 
　　第二，物業(yè)公司與業(yè)主委員會或開發(fā)商在物業(yè)服務(wù)合同中未約定物業(yè)公司有保護(hù)每個(gè)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全義務(wù)的內(nèi)容，而且物業(yè)公司向業(yè)主收取的管理費(fèi)中也不包含提供該項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用，則物業(yè)公司與業(yè)主之間只是一般物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司并沒有保護(hù)每個(gè)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，物業(yè)公司履行日常防范注意義務(wù)即可。《條例》第六條第二款規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利。據(jù)此規(guī)定，業(yè)主只能按照物業(yè)服務(wù)合同的約定要求物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)，不能對物業(yè)公司提出額外的要求。如果物業(yè)公司盡了通常的安全防范義務(wù)，在此情況下，小偷偷走黎某財(cái)物造成的損失不是因?yàn)槲飿I(yè)公司違反合同約定造成的，物業(yè)公司不需要賠償黎某損失。